马光远：房地产最大危险不是价格泡沫 而是制度扭曲
2016年11月02日 07:17
来源：凤凰财经综合
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来源：功夫财经（ID：kongfuf），作者：马光远
我不认为，中国当下最大的泡沫是房地产泡沫，中国经济最大的风险是房地产的泡沫。
把中国房地产最严重的问题归结到价格问题，这是一种严重的误导。
房地产成了一个融资的工具，成了政府的钱袋子，而不是立足于回到基本的居住功能和
民生。
看来，政治局10月28日提出的“在保持流动性合理充裕的同时，注重抑制资产泡沫和防
范经济金融风险”的说法被市场放大了。市场到处都在说货币政策的目标从“稳增长”
转向了“抑制资产泡沫”，并据此判断中国货币政策出现了重大转折。
关于货币政策的这种变化，我给了两点解释：
一是目前房地产泡沫已经成为中国经济当前重要的风险点，前期重启限购限贷，以及最
近严厉打击各种违法的交易和虚假宣传行为，都是为房地产的投资投机降温，确保房地
产的稳定，不致于出现过热后的大起大落。
这次将“抑制资产泡沫”列为货币政策的重要政策目标，意在传递坚决的态度，市场的
降温是必然的，不可理解成会像以前的房地产政策一样，只是说说而已。政令不出至少
在目前已经淡出中国的政策执行的历史。
二是我认为货币政策出现了隐形的“拐点”。货币政策虽然在名义上维持“稳健”的提
法不会变，但在结构上和目标上有一个转折，资产价格和人民币汇率都会成为货币政策
的重要工具。除了“抑制资产价格”，还包括维持人民币汇率的稳定，以及高杠杆下的
债务、人民币不良资产的上升。当然，还有资金脱实向虚的严重倾向。
但是，我这里所指的拐点，绝不是指货币政策为了抑制资产泡沫要收紧。就当下中国经
济的基本面而言，稳增长，在一个比较平稳的环境下推动供给侧改革仍然是最重要的任
务，虽然全球性的流动性转折点渐行渐近，但中国不会为了抑制房地产泡沫而收紧货币
政策。中国治理房地产泡沫的办法是通过货币的结构调整，而不是量的紧缩。比如控制
房地产信贷的规模，比如打击各种首付贷产品，比如对于开发商的信贷要求进行调控，
货币政策的总量目前不会，也不应该有大的变化。
同时，我不认为，中国当下最大的泡沫是房地产泡沫，中国经济最大的风险是房地产的
泡沫。这点我和李稻葵先生的观点不一样。李稻葵先生在接受《新京报》采访时说，“
毫无疑问，最大的潜在的资产泡沫还是房地产，当然，并不是说它一定是泡沫了。”
李稻葵认为，“如果房地产价格继续像过去那样，保持两位数的上涨，那么，房地产泡
沫就将变成威胁中国经济最大的一个资产泡沫。”在这里，李稻葵先生所指的房地产是
最大的泡沫很显然是指房地产的价格。
朱云来先生在新华网思客大讲堂上关于中国经济和房地产进行过一番评论。按照朱云来
先生的说法，我们现在房子的库存差不多有120亿平米，足够4亿人居住，因此他认为房
地产不能再搞了。这里朱云来先生所言的房地产问题指的是数量泡沫。
我一直认为，把中国房地产最严重的问题归结到价格问题，这是一种严重的误导。中国
房价有没有泡沫，其实现在很难说清楚，也没有一个很权威的指标对此进行评判。如果
按照普通人的收入，北京的房价即使腰斩仍然泡沫很大，普通人仍然一辈子买不起，但
北京房地产的预期如果不改变，这个被视为极大泡沫的价格恐怕仍然有上升空间。这一
轮房价猛涨之后，有一些缺乏概念支撑的城市，房价肯定会调整，但这不意味着价格越
高的城市泡沫越大。在需求的预期不改变的情况下，供给的不足或者减少一定会引发价
格的继续上涨，这在目前情况下仍然是大概率。
朱云来先生对房地产的认识我认为比一些在价格上讨论的人高了一个层次。我过去谈房
地产泡沫，谈的最多的不是房子的价格，而是房子的数量。我认为，中国房地产数量的
泡沫，数量的危害远甚于价格。
在本轮房价上涨之前，中国房地产最危险的绝对不是一线城市、热点城市和人口未来流
入趋势不改变的大城市，而是那些人口流出的城市。这些城市房子的数量已经超出了各
种需求，供应过剩是绝对的，而且根本无法消化掉。我认为“去库存”的政策难以自圆
其说，在政策目标上必然会“南辕北辙”，根本原因就在于三四线城市多余的房子根本
没有任何用处，是真正的泡沫，除了炸掉，确实没有好的办法。至于三四线城市究竟有
多少房子过剩，恐怕除了搞一次真正的普查，没有人能够搞清楚。朱云来先生的数据也
是一种推测。
这是第一个结论：最可怕的不是价格泡沫，而是数量泡沫。
当然，如果讨论到此止步，意义也不大。更深一层，中国房地产最大的问题，不是泡沫
问题，而是结构的扭曲和制度的残缺，是基本功能的背离。房地产近20年的市场化，为
什么屡屡吃药，年年调控？根子在于土地制度，根子在于围绕“居住需求”的一系列制
度的残缺，房地产成了一个融资的工具，成了政府的钱袋子，而不是立足于回到基本的
居住功能和民生。
房地产本应该是一个社会和民生政策，在我国却沦落为经济政策和政府创收的工具，一
切的政策都是围绕创收来进行的。只要房地产的政策是为了经济增长和政府创收，它就
不可能是健康的，就会出现当下各种问题。一切病症的根源在土地，就泡沫而言，土地
制度的扭曲导致的土地价格的泡沫也远远大于房价泡沫。
因此，房地产最重要的问题是解决制度的扭曲，而不是价格的泡沫。价格泡沫是央行解
决不了的。不解决土地的垄断问题，不解决住房的错配问题，不让住房回归居住的基本
功能，并围绕居住来设计制度体系，房价就会成为出气筒。一个人发烧，要找到并根除
发烧的原因，而不是只想着用冰袋把温度降下来。温度下来了，病没彻底根治，仍然会
复发。