长租公寓：金融创新和金融诈骗的一步之遥 YMCK10252018-08-23 20:15:10

长租公寓：金融创新和金融诈骗的一步之遥

 

沈凌

最近，长租公寓事件引爆舆论，一方面，作为出租房屋十多年的老房东的我很疑惑：和很多的理财产品相比，自有房屋出租的租售比（租金除以房子的市场价值的比例）很低，有什么值得资本家大规模介入呢？另外一方面，有“中介+资本”攻城略地做二房东，不断推高租金。当然，我作为房东，乐观其成。

于是又有新闻爆料，说这是一个“空手套白狼”的金融创新，其大概的流程如下：中介公司先和个人房东签订长期租赁合同，把房屋的租赁权拿到手，租金是按月支付；然后，中介再和租客签订租赁合同，到此为止，还是传统的二房东模式；最后一步是，让租客和金融公司签订贷款合同，把贷款拿到的钱一次性付给中介公司，而租客逐月偿还给金融公司。当然，这最后一步是中介公司“包装”或者“改头换面”让租客签字的。

这样一来中介公司能够迅速拿到整年的房租，而付给房东的就是一两个月的初始租金，这个差额构成了中介公司可以迅速扩张的基础，也是未来资金链断裂的起由。

因为一旦断裂，中介公司破产走人，房东和租客将会陷入两难：房东没有得到租金理应收回房子赶走租客；租客认为每个月还在付款，不应该被赶走。问题的关键是：中间的贷款合同，把贷出来的钱给了一个没有任何抵押品的中介公司。

如果中介公司作为二房东，向房东租房，进而转租给租客，它必定和双方都签订一个租赁协议，租客把每个月的租金交给中介公司，中介公司在把租金交给房东。那么中介公司作为二房东，一定是有差价可图的。这个差价就是中介公司通过统一装修和更加优质的服务得到的回报。假设我们的房东每月收租2000元，而中介转租的租金是3000元。那么实际上通过这个转租的服务，中介公司产生的增值（也就是可以计入GDP的那个部分）是1000元。

所以，如果中介公司用这个1000元的现金流作为抵押，向金融公司贷款得到一笔资金用于经营。这是金融创新。因为在这样的情况下，中介公司一旦经营不利出现破产，那么房东和租客的利益都不会或者较少会受到影响。租客继续支付的3000元足以覆盖房东应得的2000元，以及金融公司应得的1000元。

如果中介公司现在觉得仅仅用1000元现金流做抵押得到的贷款数量太少，而用整个3000元作为抵押去申请贷款（这就是当下媒体认为的长租公寓爆仓模式），一旦经营不善破产，的确会产生上述问题。但是这里的关键是，这3000元并不能完全用来作为抵押品，因为其中2000元的现金流的权利是房东的！中介公司自己不拥有房屋，而是向房东租了房子来。

租来的东西可以作为抵押品吗？不可以。那么同理，租来的东西产生的收益也不能作为抵押品。所以本质上，金融公司贷款的基础是1000元的现金抵押，和2000元的信用贷款。既然是信用贷，那么一旦中介公司不能还款，金融贷款方只能自己去打官司，没理由要求房东或者租客代为偿付。

如果金融公司意识到了这个问题，要求租客签贷款协议，让租客用人格担保（信用贷），贷出钱来作为租金一次性付给中介公司。那么租客就承担了相当大的风险。因为这样一来，如果中介公司倒闭，租客让中介公司代为支付的租金没了，房东当然有理由收回房子赶走租客。租客凭空欠了金融公司一笔债，却没有得到实际的居住权。

问题出在哪里？是房客莫名其妙相信了中介公司，“借给”他一笔整年的租金，允许他逐月交给房东。如果租客知道这个市场风险所在，那么按照经济学常识，他本来应该要求一个极低的房租，去覆盖可能出现的中介跑路现象。但是在当下，似乎出现了相反的情况：租客承受了一个极高的房租的同时，还承担了极大的风险，风险和收益极不匹配的现象，在经济学上，不是金融创新，而是金融诈骗。

（作者系德国波恩大学经济学博士）

 

 

 

长租公寓的雷已经开始爆炸了

 

近日长租公寓问题成为大家关注的社会性话题。毕竟是与许多人切身相关的问题，

一线城市房子已经买不起了，现在租房又要涨价，很多人都感叹生活不易。

而杭州鼎家网络科技有限公司旗下的长租公寓宣布破产，暴露出长租公寓繁荣下的隐患。

　　据了解，当初鼎家表示租户可以采用押一付一的方式缴纳房租，

而实际情况是租户签订了一份网络贷款合同。目前许多长租公寓都采用这种方式分担自身的资金风险。

然而鼎家的破产带来的是租客不仅拿不到先行支付的押金，还依然要每月按时向还钱。

并且房东在收不到房租之后，选择收房使得租客不得不搬家。

现在由于鼎家的破产使得约4000户租客受损，维权困难。

 

 

 

为什么哄抢租赁房源，因为贩毒都没它来钱快

 

作者: 紫竹张先生

 

 

这几天，原我爱我家副总裁胡景晖炮轰自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场价20%-40%的价格争抢房源的言论引爆网络，掀起全社会对房租上涨的大讨论，人们纷纷感叹，这帮中介太有钱了，完全是不计成本的扩张，烧钱换市场。

但是很少有人知道，这些人的钱是哪来的，其奥秘就隐藏在胡景晖在媒体发布会的一句话上，‌‌“我说了长租公寓爆仓，一定比P2P暴雷更厉害，这个一点也没错。‌‌”

很多人纳闷了，中介就是中介，哪怕盘下了很多房源他也是中介，房子租不出去顶多亏点钱呗，实在抗不下去大不了付个违约金，不计代价扩张有可能会亏钱，但是远远谈不到爆仓。爆仓和暴雷是有严格定义的，指的是原本繁花似锦的形势，一夜之间突然全部归零，这才能叫爆仓，如果是慢慢亏下去的，那是不能使用这个词汇的，比如中国的实体制造业，你可以说他亏损，但是不能说他爆仓。

所以，中介生意在任何时候都和爆仓是联系不上的，P2P那种一夜垮台的事情和中介是无关的，毕竟一个是玩金融的，一个是玩服务的。那么是胡景晖专业知识不足，表达错误吗？不是的，胡景晖的表达完全正确。

从目前的种种迹象看，这些长租公寓涉嫌利用法律盲区侵犯租客和房东的权益，以空手套白狼的形式套取大量贷款资金用于自身发展，把风险转移给房东和租客以及全社会，而把所有的利益留给自己。这些长租公寓，真的可能一夜爆仓，从而引发剧烈的社会动荡。

 

1中介是如何空手套白狼的

首先给大家介绍一下中介空手套白狼的玩法，按照正常的交易流程，中介只负责房东和房客之间的信息撮合，所有的租金，是由房客交给房东的，中介只负责拿他的中介费而已。

按这个玩法，市场很健康，所有人都赚一点小钱，但是有些中介并不满足与这一点，动起了歪脑子，想赚大钱，采用什么方式呢，就是侵吞租客的租金。

看到这里你可能纳闷了，租客哪来的租金给你侵吞，下面，我给大家详细讲一讲中介的套路：

首先，中介和房东联系，承诺包租，钱由中介按月支付，房东一听好事啊，收租是个麻烦活，由中介统一包办放心多了，这就是长租公寓的前身，中介代管的租赁房源，而现在的长租公寓，实际上也是这么个玩法。

然后，中介和租客联系，号称押一付一甚至押0付一来吸引客源，只需要一点服务费就可以，通过种种诱导让你签了合同后，你突然发现，你和一家XX金融公司产生了联系，每个月的租金不是打给房东的，甚至也不是打给中介的，而是需要打给这家金融公司的，然后你的服务费，也是交给这家金融公司的。

这是为什么呢，原来中介诱导你签下的，是一份贷款合同，你以个人信用做承诺，通过绑定身份证和银行卡获得了金融公司一年的租金贷款，金融公司一次性把你12个月的租金全部打给了中介，然后你一个月一个月慢慢的还给银行钱，同时还要支付5.8%的‌‌“服务费‌‌”。

这个时候，你欠下了金融公司12个月租金，然后一个月一个月的还，你和金融公司构成借贷关系，这是你自己签字的。那么中介拿了你的贷款之后有没有全部给房东呢，没有，中介一般是按季度付给房东租金，也就是三个月一次付给房东，其他的钱全部扣在自己手里。

2租金贷模式隐藏的巨大风险

看到这里，相信吃瓜群众们已经看出不对劲了，中介凭空手里突然多了巨额的资金，关于这笔钱怎么用，那只能靠中介的自我良知了，这里没有任何政府监管，和共享单车的押金一样，属于监管盲区，但是金额要大的多。

每一个租户，就算月租2000，也要向金融公司贷款二三万，如果要整租，则高达七八万，这些贷款大部分都扣留在中介的手里。而租户的规模则非常庞大，仅仅北京城，链家的自如2个月内就能推出8万套房源，那么他一年能推出多少，全国累计呢？仅仅这一家公司，全国至少也是百万级别规模的租户数量。

更可怕的是，这个资金是可以裂变扩张的，中介利用租客的信用向银行套取了12个月的租金，然后只支付给房东3个月，扣在手里9个月的钱，他用这些钱，可以再发展3个新房东，即便价格高一点，亏一点钱也无所谓，等市场全部占领了，都是可以赚回来的。

换句话说，他每扣下一个租客的钱，就能发展出3个新下线，而这3个新下线的钱全部扣下，可以再发展出9个新下线，于是规模就像滚雪球一样发展起来了，扩大市场规模就有新钱入账，而入账的新钱可以拿出来继续扩大市场规模，这就是今年各大中介疯狂抬价争抢房源的原因，因为这是一个无本套利的买卖，非常类似于P2P，当年P2P处于扩张期的时候，也是疯狂砸钱到处争抢客源，只要有源源不断的新客户进场，P2P则永远辉煌。

而一个P2P用户的投资额，其实平均也就几万元而已，这这种空手套白狼窃走租客贷款资金用于自身发展的行为，其实就是换一种模式的P2P，而且所有资金，用于自融，一旦资金链断裂，则瞬间归零，这的确就是崩盘，用爆仓或者暴雷这个金融机构的术语来形容长租公寓的这种融资模式，非常恰当，因为他里面的钱都不是自己的钱，甚至也不是投资机构的钱，而是从租客那里骗来的钱。

所以很多长租公寓对媒体吐苦水说自己不赚钱，只是为了抢市场，当然这样了，P2P当年亏损都能继续干下去，何况长租公寓。每多一套房源，就代表一笔新款项入账，所以扩张市场规模，远远比当下是否赚钱要重要。按这个节奏发展下去，当长租公寓占领了城市的每一个角落之后，他才会停止扩张，没有新房源可套取现金的时候，大清算才会来临。

如果自己赌赢了，那么一切收益归自己，如果赌输了，则全社会来负担这个损失。

3一旦风险暴露，会有什么后果

那么我们现在要考虑下，一旦风险暴露会有什么后果呢？当租房市场处于上行期的时候，中介们这么玩是没有任何问题的，涨价可以解决一切问题，那些违规利用租客贷款资金发展自身的企业，反而能获得最大的市场份额，消灭竞争对手。

但是一旦房租停止上涨甚至下行，中介的资金链就很可能断裂，一旦中介无法继续支付房东租金，引发资金链断裂之后，就会引发巨大的社会动荡。

本来和房东约好，每3个月付一次房租，但是某一天中介突然宣布倒闭，无法继续支付房租，那么房东肯定是要收回房子的。

但是当房东收房子的时候发现，租客已经提前支付了一年房租了，现在只住了6个月，还剩半年。就算这个时候把房客赶出去，房客也要继续按月向金融公司支付房租来归还贷款，因为这是白纸黑字的贷款合同。所以房客肯定不愿意搬出去，除非住满一年或者你替他把剩余的贷款还了。

房东愿意帮房客还这个钱吗？当然不愿意了，凭什么啊，但是房东愿意让房客白住半年房子吗？当然也不愿意了，凭什么啊。那么这个钱哪去了呢？很简单，中介偷走了，看似势不可挡，滚雪球一样发展起来的中介公司，当资金链断裂的那一刻，所有未归还贷款全部成为坏账，人间蒸发了。

而这个坏账，每家公司少则几十亿多则几百亿，如果让他们这样病毒式的再繁殖个几年，可能高达几千亿甚至上万亿，没有任何公司能长盛不衰，只有一家倒闭，可能会引发全行业的连锁崩盘，就好像P2P一样。

当崩盘之日来临的时候，产生的恶劣影响会远远超过P2P，毕竟很多玩P2P的人是贪图高回报，高回报就有高风险，本金全无是正常的投资后果，政府的责任有，但是非常小。但是租赁市场崩盘就不一样了，租客的贷款资金被卷走，这是政府严重的监管失职，租客冒着这么大的风险，不仅没有高回报，而且他本身也是最可怜的穷人，选择月租甚至贷款去月租的一般都是经济实力非常有限的年轻人，这是极大的道德风险。

这种压榨欺骗社会底层贷款资金的漏洞风险一旦全面爆发，毫无疑问会产生巨大的风波，中介的账面上已经没钱了，那么压力会全部转移到政府的头上。

4我们应该怎么办

各地房租持续被推升，和这种空手套白狼的运营模式密不可分，毕竟每抢到手一个新房源，就代表几万块钱直接被打入了公司账户，有新资金源源不断的输血，公司就永远不会死。但是一旦出事，就会有几十万甚至几百万房东和房客互相打架，引发剧烈的社会矛盾冲突。

首先，如果你是房东，要长点心，中介公司动辄抬价30~50%来收你的房，还要签长约，这不是白白送钱给你，这个钱肯定是你负担风险换来的，如果将来某一天中介公司倒闭资金链断裂，而你的房子被某个租客一次性签下了5年的贷款租金，那你就傻眼吧，这个钱到底是你来赔呢，还是你来赔呢，赶租客要是那么容易，法院拍卖的房产就不会那么便宜了。

而同比之下，另外一个选择就划算很多，这片区域，任由中介抬价，同样的房型，他抬到6500，我就6300挂出去，永远比中介便宜200块钱，但是你和租客建立单对单联系，所有租金由租客直接打给你，债务关系极其明确，将来不会扯皮。

然后，如果你是租客，那么你也要长点心，找中介公司租房可以，中介公司让你贷款交房租也可以，但是一定要搞清楚，这笔贷款是打给谁的，是直接打给房东，还是中介公司自己拿去了。

要知道中介公司是没有产权的，即便是租赁权，他们也是不是一次性全部支付的，开头支付一笔后，后面都是按季度打给房东。一旦资金链断裂无法支付房租，房东肯定要收房，而你住的房子，是房东的，不是中介的。像这种房东房客都是受害者，而中介跑路拿不出钱的案例，按中国惯例都是各打50大板和稀泥，一个人负担一半损失，但是哪怕是一半那也是万元级别的损失，你有必要去负担这个风险吗？

所以，贷款直接全额打给中介公司的合同，一律不签，反正房子这么多，换一套租就是了，那些坑人的霸王合同，让不知情的傻冒去签好了。

中介公司签下房源之后代收房租不是不可以，但是这笔资金本质上和共享单车押金无异，而且规模体量远超单车的押金，所以必须要从严监管，专款专用，每一个房东托管给长租公寓的房子，不管改造成几间房，对应租客的租金，都要全部对应到这个房东的子账户里去，绝对不应该打入中介公司的账户，由他们随意支配。

 

现在你知道为什么中介公司突然那么财大气粗，宁可抬价50%也要抢房源了吗？

因为他们能够靠房源窃取租客的贷款资金，如果一切顺利那么所有收益归自己，

如果不顺利那么全社会来承担他的风险和损失，

真是一个无本万利的买卖，贩毒都没它来钱快。

 

 

长租公寓爆仓，这个社会恐怕已经病得不轻了

 

房地产的聚宝盆被打翻了！

房租消灭年轻人的讨论还未停息，被房地产行业视为最后一张保命符、也是最一（无）本万利聚宝盆的长租公寓突然爆仓！

今天，杭州一家名为鼎家网络科技有限公司的长租公寓公司因经营不善导致资金链断裂，长租公寓第一雷平地而起。

据了解，鼎家破产约有4000户租客受损，涉及的网贷平台有6家，其中爱上街涉及租客最多。无独有偶，今年3月，上海爱公寓出现资金断裂，负债高达1.4亿元，波及租客押金2000万余元，最终以被收购平息。

二房东中介无疑带着“重资产”的金融属性，二房东最喜欢的就是可以加大杠杆的一线城市，同样的资产投入（获取房源、装修服务等），可以剩余更多的现金，手中现金流也更容易为正。

二房东们的模式即是前期不断投入，借助租客的钱扩大规模，等待大量清算，而中间环节一旦出问题，或者没赌对，利润回流清算就被判了死刑。

而第一家长租公寓爆雷后，大范围爆雷还会远吗？

长租公寓恐怕已经到了生死时刻。

长租公寓是怎么“骗钱”的？

长租公寓的模式其实很简单，就是榨干社会底层资金、吸干租房群众的最后一滴血。

长租公寓模式不只是长租公寓特有的，目前市场上的某壳、某如、某寓早已将其精髓炼就得炉火纯青。前几年就有年轻人在豆瓣、贴吧等地发帖子，揭发这些房租中介公寓的信用租房行为，只不过，从这些中介入场至今，4、5年过去了，却从没有人听到这群年轻人的呐喊。最后连业内的人也看不下去了，说了一句各利益方都不愿意听到的话。“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”

具体来看，这种模式是中介从房东手里抢下房屋资源，统一管理代收租金，按月或季度支付给房东，房东省事又省心，自然是乐意的。然后中介寻找租客，尤其是紧盯刚毕业的大学生，用零押金、押一付一先把租客哄骗到坑里，只让签一份租房合同，却不把信用租房的事情说明白，从头到尾对金融公司借款闪烁其词，然后租客就发现自己的身份证银行卡竟然绑定了某某金融公司，并且一次性借了一年的房租，还要收取5%以上的利息，也就是房屋中介口中的“管理费”。

等回过味来，不少人选择麻痹自己，反正有钱交租就可以。少数人看到其中利害，向社会各领域呼喊举报，然而并无卵用。

中国人太聪明了，将损人利己玩到了骨灰级别。

在这其中，中介空手套白狼，损人利己，用套取的大量资金用于自身的再发展下线，做大规模抢占市场（吸别人的血养大自己）；

租客被稀里糊涂被骗取了一年或几年的手中资金，却还要辛辛苦苦工作“替”中介还利息，最后钱还不上要面临被赶出房屋和被金融公司催收追债的境地，最令人不解的是，这些长租公寓打的还是“情怀”牌，年轻人被骗钱又被骗感情，还要吸着甲醛仰望梦想；

房东虽然表面上没有大的损失，但一旦中介爆仓后，拿不到房租就要赶租户出门，租户还要继续支付给金融公司资金，三者不协调下就会引发社会矛盾。

中介偷走了社会底层资金，爆仓跑路后又会出现大量坏账，这个“无本万利”的游戏最终变成了榨取社会资金血液的吸血鬼，引起连环爆雷，最终形成社会危机。

这个抢钱的时代

无产阶级潘石屹又火了，不食人间烟火的富胄也来和平民百姓争抢社会台阶了，“你看你看，我也一样很可怜弱小又无助嘛”，看来资本家高处不胜寒，开始拿“无产阶级”做最后的遮羞布了。

人们常说“你怎么不去抢啊”，时至今日，终于有人在光天化日之下明目张胆“抢钱”了。

市场都说二房东本来就是个从别人碗里刨食的行业，你还想让它有多干净。是的，连空气闻起来都是钞票味儿的今天，光靠道德约束已经越来越难了。灰色地带的吸血鬼幽灵疯狂繁殖，准备做大做强后收割一茬又一茬。而在长租公寓这场资本游戏中，高房价扮演了幕后boss，房租跟不上房价上涨，于是抓了些羊来祭天。

房地产领跑的经济似乎已经朝着奇怪的方向发展了，这个社会也真的病得不轻了。

平民百姓怎么玩得过资本，近日嗜血无形的房屋中介一听被调查整改，立马把脸贴上去，“全面接受北京监管部门相关查处结果坚决整改”，爸爸再爱我一次吧！

爸爸还会再爱这些吸血鬼一次吗？

租房的小A现在每天抬头就能看到北京动漫一般绚烂的晚霞，低下头，却昏暗一片，什么都看不见。