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【市场动态】抵押贷款利率下降已经产生积极影响 DlineWealth2019-10-10 03:30:42

DlineWealth2019-10-10 03:30:42
美联储于9月18日将短期利率再度下调了25个基点，到1.75到2％，这是今年以来的第二次降息，以抵消全球经济放缓，商业投资疲软以及特朗普总统与中国贸易战的影响。 一些经济学家预测我们会看到利率会降到零或更低，就像在其他国家看到的那样，而其他经济学家则认为没有必要， 2019年再降25BP的预期减少，而大多数美联储决策者预计利率将维持到2020年的当前水平 。
 

 

是否降低利率的决定很复杂。 一方面，美国经济仍在增长，公司继续招聘，消费者继续花钱， 价格也一直稳定，但通货膨胀率一直低于美联储2％的目标，这使美联储有降息的空间，而不必担心价格大幅上涨。另一方面，目前有很多政治动荡正在影响着美国经济，包括贸易战，对沙特石油供应的袭击以及英国退欧。
 
 

美联储降息的决定对房地产市场有什么影响呢？

 
首先它不会直接对住房贷款产生巨大影响，因为贷款利率与美国国库券的收益率挂钩。 但是，它可以降低股票贷款的成本，以及信用卡债务，学生贷款和汽车贷款等费用。
 
其次，已经下降的抵押贷款利率已经刺激房地产供需出现积极的苗头。
 
从几乎同时公布的8月成屋销售数据看，按揭贷款利率确实对买房者有积极的促进。8月成屋销售增长1.3％，经季节调整后的数据为549万套，这是一个十分积极的动态，也是自2018年3月以来的最高销售速度。销售额也同比增长2.6％，这是连续第二个月实现年度增长，以至于房产经纪人说房地产市场开始扭转疲软的局面。 8月成屋价格中位数为$ 278,200，同比增长4.7％。
 
WHY？首先是由于库存如此之低，库存同比下降2.6％至4.1个月的供应量。其次，毫无疑问5、6和7月的抵押贷款利率下降也是8月的销售增长强劲的原因。但是9月按揭利率又反弹，未来销售能否保持在更高的利率价格上还有问号。
 
另外，从住房建筑方面也展现出积极的一面。美国房屋建筑商协会（NAHB）公布了12年来的最好消息，8月份美国房屋开工量增长12.3％，至136.4万；9月份房屋建筑商信心指数上升1.268，8月份的数据上调了1个百分点，这远远超出了预期和今年的最高水平（任何高于50的指数都被认为是积极的）。8月份抵押贷款利率的急剧下降是开工量增长的背后原因。从7月中旬到9月，这30年期债券的平均利率下降了约50个基点。 不过建筑商对与中美之间的贸易争端产生的不确定性越来越担忧，有数据表明制造业的放缓正在抑制美国部分地区的房屋建筑。
 

 

不论未来房产市场的涨或跌，有一点是非常重要的，就是这一轮美国房地产业市场的增长一直伴随着库存的不足，以及严格的按揭贷款审核和金融监管（没有过度杠杆 )。所以我们认同起码房地产市场上的衰退将是有限的。

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