[转贴] 美国房市投资、分析与经验(ZT) 猛猪儿2015-10-17 14:10:53
http://www.ustcif.com/default.php/content/2710/
美国房市投资、分析与经验作者简介：沈寅毕业于中国科学技术大学（801校友）、斯坦福大学，现就职于德意志银行，Co-Head of MBS Research and Head of MBS Modeling，2007年至今负责德意志银行房屋证劵研究与模型，是美国房屋和证券化市场专家。他曾预测最近美国房市危机。在此之前，他于2002-2005年在高盛负责证券化市场交易策略与研究，2005年-2007年负责摩根大通银行家证券化市场交易模型。美国主要媒体经常釆访报道沈寅博士的观点。沈寅博士每周的市场研究在全球的订阅者有超过一万机构投资者。
沈寅，曾在中国科学技术大学研究生院（北京）师从著名数学家陈省生与彭家贵。在进入金融界之前，沈寅曾在多所著名大学教书。
各位同学们老师们女士们先生们，我叫沈寅，我在德意志银行工作，专门负责（co-managing the research of)MBS和美国的房市。今天主要跟大家介绍一下 美国房市方面的投资和学习方面的经验。大家有兴趣可以继续跟我讨论。
美国的房市是近期经济中的唯一的亮点，特别是经历了最近的一些大宗商品市场和股票市场的下滑。美国房市在经历了崩溃和三次触底之后，终于从2012年开始回升,而且一路往上 从来没停过。如果不算房价的话，CPI是一路下降的。所以从这一点上 我们也知道房市是一个亮点，特别是对联储(Fed)来说，CPI 是每天要看的一个数据。房市是以消费为主的美国经济的重要支柱，特别是自2000年以来，美国经济成也是房市，衰也是房市。央行，美国的联储（Fed）救市 起先是为了房市，直到2011年才找到曲线救市的一招就是救股市。
当然，为什么房市这么重要？房市重要在于量大，普通美国老百姓大多数的资产都在房市里，不在股市里。在2014年底，房市里的钱（房产总资产 - 房产总贷款）对整个美国来说 是23.5万亿美元。这23.5万亿美元比美国当年的GDP还要高32%，这23.5万亿美元，20.6万亿在自住房里，其中将近3万亿在出租房里。房子里的钱，促进美国经济。第一，很多美国经济学家都一致证实了房子增长的财富直接促进屋主的消费。第二，房子财富每增加一块钱，屋主就会花费4-35分的钱到实体经济中去，这要比股票市场，大宗商品市场或者在别的地方投资的增值，对经济增长的贡献远远要大。
从2012年到现在，美国每家的房产平均增加4万美元，这个价值增值取决于你的房产的地理位置。比如加州，增加了15万美元。但是新泽西和纽约地区基本上没有增值。金融危机前，房里的财富实实在在促进了消费和经济的繁荣。但这一次，房子的增值并没有带来真正的利好。这与信贷的可得性有关.这也就是接下来房市重新领导美国经济繁荣的动力，当然也是资本市场与投资者的机会。第三点 拥有房子是美国梦的基础 拥有房子对于美国家庭的幸福，小孩的教育和社区的归属感都至关重要。要理解美国的房市，我们首先要从供求方面来看。请大家看一下讲义第一页: 美国住宅市场与房屋贷款市场情况一览。从美国房市的供给方面来看，美国总共的房屋数量是1.35亿。美国的总人口是3.2亿 所以美国实际的住房密度大概是每个房屋住2.6个人。这1.35亿房屋中，有7400万个是屋主自用，4300万个是出租房，剩余1700万个是空置的房屋。
