现在房产市场的热钱往何处去？ 如山2022-08-12 15:34:51
现在房产市场的热钱往何处去？
如山
（2022年8月12日星期五）
随着贷款利息的上升，房产市场cool down是很明显的。但美国各地有不同。就我在的华州也能看到区域间的明显分别。其规律还是我曾经总结过的：升得快的地方跌得也快。例如Bellevue WA 过去一年多很多小区升幅高达50% 到 80%，现在两三个月时间下跌15%到20%。过去两年升幅的速度是我未曾见过的，同样，现在的下跌幅度也是罕见的。但是尽管跌了20%，还是比两年前高30%到40%。
现在是买方市场已经是确定的。由卖方市场转为买方市场是一个重要的转变。就算统计数字显示只跌10%，但在买方市场的情况下，买家有更大的Power 去谈判。换言之，作为一个精明的房产投资者，你有更大的范围和谈判空间。
但是，不要忘记市场上还是有很多钱在寻找机会。人精（人中精英的简称。后面皆以此简称代替）到处都是。
与2008年到2012年美国房产难见的低潮期比，现在的热钱不知道多了多少。我想原因有：1，这十几年来房产投资者在房产上赚出了很多钱。不信看看投资理财论坛上的地主就知道; 2，世界各国都在拼命印钱。为何？世界上无论什么政治体制和什么党派的政府，都喜欢凯恩斯经济学理论，就是一有风吹草动立马货币政策与财政政策双管齐下。对政府而言，通胀总比通缩产生的民怨好对付；3，由上面两点导致的钱贬值已经是板上钉钉的事。未来必然也是如此。美国现在利息跟历史上的高利息比还是很低的。而经济一有放慢的迹象，新一轮的降息又会开始。
有人认为，现在最好持币观望。“持币观望”不能说是错，关键是房产投资上时时说““持币观望”的人，可能永远都是”观望“而已LOL。这类人最难下决心做成一件事，包括投资。
追涨杀跌是普通人的羊群效应所至。但人精如地主们并非羊群中一员。或者换句话说，想做人精就不能做羊群中的羊跟风。
试图Timing 房产市场几乎是不可能的。精明的房产投资者是把握具体的机会，不是试图在最准确的时间点买入与卖出。我不知道整个房产市场未来半年到一年的走向，继续向下多少还是平还是向上。或许向下一点或者平的机会多些。但是，好的房产deals 是远远大于你想到的所谓市场调整价格10%，20%之差。
房产市场有波浪，价格有上有下，但是总是波浪式向上。下一波的最低点一定高于前一波的最低点。
下面我们来看一下本地最近的一个具体物业出售例子。
Seattle Ballard 一栋80个单位的 Apartment，卖出价2千万。 listing agent居然收到11个 offers! 还不是公开市场的For sale。
我们来看看具体一点的数字：
- 该物业建于1989年，共80个单位，使用面积共34200 平方英尺，平均每个单位427 英尺
- 每个单位平均价格25万，每尺$584, Cap rate 4%
从政府公开的物业记录看有三次买卖转手：
- 1997年$675,000 买入，因为该building建于1989年，所以这个价格是买入建好的80个单位，不是买地价
- 2015 年$7,897,500转手
- 之后，同年2015年与2017年分别两次Remodel permitted $365,000，算他们共投入100万装修吧。
- 现在，2022年8月4日，$19,980,000再转卖.
回报率之类的数字大家都会算，这里就不必费时分析了。
我想说的是，现在是买方市场，还有11个offers去抢2千万的物业？不是20万，也不是200万，是2千万，美元！是“人傻钱多”吗？我觉得不是傻子去抢，那11个出Offer 的都属于人精的N 次方。
BTW, 我一直对“人傻钱多”这个描述不以为然。想想看，人真傻、智商低于平均人的会钱多吗？就算说的是国内土豪，大多数都是在某些方面佼佼者才会“钱多”。抛开道德之说，他们一定是抓住了机会，加上大胆，可能也做了些我们不肖做的事。但怎么也不能归入“傻”。
回应我的文章标题：现在市场的热钱往何处去？我认为现在房产市场上要投资的钱还是很多，到处找good deals 而已。我不是建议童鞋们现在买还是卖，只想指出现在很多地方都是买方市场。买方市场的条件下，有多很多的机会去找good deal。上面的例子算不算Good deal？那个地方那个物业4% 绝对算good deal。我估计那个物业3.5% cap rate的价格都能卖出。想5%以上的cap rate？去旁边烂区找烂楼，或者美国中部 the middle of nowhere，例如JY 老大那些“与狼共舞”的大农村LOL。全看你要什么。
最后照例声明一下：这篇博文意在分享最近观点与想法，并非投资建议。
最后，谢谢诸位的阅读和捧场。
（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）
