- 文学城
- [australia]
联邦大选即将在八月二十一日拉开帷幕，悉尼的冬夜今岁特别寒冷，漏夜重读大半年前所写四面楚歌之澳洲篇（http://web.wenxuecity.com/BBSView.php?SubID=australia&MsgID=816871）， 不仅哑然失笑。半年来澳洲政坛不可谓不精彩，正如Tony Abbott 所言，肥皂剧不断， The Lodge陆克文已人去楼空，到底是Julia Gillard成为澳洲历史上第一位民选的女总理，还是Tony Abbott北望长安相府的紫玉兰， 兄弟一介书生，不敢妄言，无法从政，只好闻闻烟斗，聊以解馋。
我一直在关注双方的政纲，说实话工党无非是让这个社会更公平，而自由党则尽量使澳洲更有效率。双方在大选期间也不少做一些违背自己政治理念的事情以讨好对方阵营的选民， 这在民主政体下也屡见不鲜。但是我发觉双方很少提及澳洲社会十分关注的一个问题：房屋价格可负担性问题。正好我的朋友准备在Wollstonecraft买一套公寓投资以便负扣税，让我帮他算算是否划算，我对此也正好有兴趣，于是以他的情况（以下称A君）为模型作了如下推算：
1. 假设A君需要80万澳币买下这套公寓，目前贷款利息7%，存款利息6%，A君年收入刚过20万澳币，但他会放5万澳币进公积金，所以实际最高税率为38%；
2. 假定A君支付首付5万，借贷75万，加上印花税3.2万，实际上向银行贷款78.2万；
3. 为了让负扣税达到最佳效果，A君只付银行利息，一年5.47万，在Wollstonecraft一带租金大概700澳币一周，一年收益为3.64万澳币（注意满打满算52周，收益为4.6%）。水费，Strata， 保险费，维护费，贬值津贴等等一年加起来很容易到5000澳币，这样一年的净损失为5.47 + 0.5 – 3.64 = 2.33万澳币；
4. A君用此投资损失以最高税率38%抵消他的收入（负扣税），实际损失降为2.33*(1-38%) = 1.44万；
5. 尽管如此，如果A君把首付5万放进银行，一年有3000澳币利息，付掉38%的利息，实际所得1900澳币。另外，支付利息的5.47万逐月放进银行可以产生大约1000澳币的利息，如此算来，A君的实际损失增加为1.44 + 0.19 + 0.1 = 1.73万；
6. 为了弥补这每年1.73万的净损失，A君投资的公寓需要每年增值1.73/(1-0.5*38%) = 2.14万才能打平，约为公寓价格的2.68%。换句话说，80万的公寓在10年内要涨到105万才能打平。注意在公式中出现的0.5表示资本增值只收50%的税，38%是针对A君的最高收入调节税；
7. 注意以上计算并未考虑如果A君不付5.47万房贷而存入银行代来的复利收入，也没有考虑买卖房屋的法律费用，中介费用，银行费用以及恶性租客费用。如果考虑这些因素，80万的公寓如果在10年之内不涨到 120万，A君是很难挣到钱的；
听了我给他的计算，A君不置可否，只是告诉我他在Epping投资的一栋House因为租客不付房租，租客种大麻，开派对烧掉沙发，下水道数次堵塞造成的损失达3万澳币左右。尽管如此，为什么很多澳洲人还对负扣税乐此不倦呢？澳洲政府在里面究竟扮演了什么样的角色呢？
从上面的计算不难看出，实际上投资人是不容易赚到钱的，而政府，银行，律师楼，保险公司，地产代理商是稳赚不赔的，这就是立意所在，他们在一起开了这个赌场，不怕你赚钱，就怕你不来，利用人性的弱点和修改游戏规则逼着你赌而达到坐庄敛财的目的。对于贪婪的普通民众，诱饵就是负扣税的诱惑和房价每７年翻番的憧憬，美其名曰用其他纳税人的钱来支付你投资的损失。对于人性有弱点的月光一族，政府告诉你这是强制性储蓄，反正你也存不住钱。对于自律甚佳的中产阶级，通过让你的银行利息支付世界上最高的收入调节税来逼良为娼(注：澳州政府可能是世界上唯一一个让银行存款和收入一起纳税的政府)。在政策和法律层面，通过延迟土地供应审批，拖延基础设施建设，阻碍发展高层住宅，重赋房地产开发商造成房屋供不应求的假象；对投资者而不是买房自住着施以税务优惠而打击工薪阶层，鼓励盲目借贷，不劳而获。以前我老是纳闷一条从Chatswood 到Rouse hill的铁路为什么会拦腰截断到Epping就不修了, 现在终于明白了，他们故意的，一旦建成，那么广大的Hills 地区凭借其开阔的空间，优质的房屋，友善的社区，良好的绿化，迅速舍得破旧不堪的内区和有铁路线的旧区变得缺乏吸引力，动不动在Burwood，Strathfield一带推倒了你都不想进去还要买80-90万澳币的房子马上变得难以支撑， 这是州政府和联邦政府无论如何不愿意看到的。于是一切都好解释了，他们扇动媒体反复强调澳洲缺房这一历史性的问题，和不但涌入的移民之间的矛盾。首先这有矛盾吗？如果基础设施和房屋供应不足，那么减少移民数量不就行了吗？如果供应不足，那更简单，因为增加供应的钥匙全在两级政府手里。试问如果澳洲缺地盖房，那么全世界还有几个地方有地盖房？只怕东京，香港和上海都会笑了。悉尼的西南地区面积和新加坡差不多大，几无铁路和公车，2006年竣工的M7只有两车道。不是发展商不愿意开发，而是规划方面的限制使得开发商的成本不断升高，一块处女地往往需要7-8年的时间审批，到开发商手中不算地价已花费16.5万澳币，全澳共有565个地方政府片区，开发商面对的开发及收费标准及开发程序几乎也有565种。
在舆论上，反复给民众洗脑，告诉你未来十年只有两种人，有房的人和终生租房者。如果你今天不买，你将永远买不起，只要你付得起首期，任何时候都是最佳的入市时机。商业银行也没有闲着，Reverse Mortgage 这种荒谬绝伦的贷款产品也可以大行其道，甚至跨代贷款也即将推出，原因无非是基于当前的房价和社会平均工资，过度借贷已到极限，只有发明这种违背常伦的贷款才能将球滚下去，把泡沫和灾难推向未来。更为可笑的是全世界都在去杠杆化，减低第二，三栋投资房的LVR（贷款/房价比率），在澳洲第一栋自住房你需要付5到10%，第二，三栋房可以以第一栋房为抵押，基本无需首付，其整个房屋房屋市场风险之高，对稍有数学常识的人无需多加解释。 但是如果你以为银行和保险公司会承担这部分风险，那么你又错了。在澳洲，法律规定房贷具有追索性(Recourse Mortgage)，即便你付不出房贷导致房屋被银行收回拍卖，你并不能从此置身事外，而需要穷其一生付完欠债， 别无他途。更有胜者，他根本不怕你跑，别忘了你还有一大把公积金在他手上。行文至此， 我想你已经明白，我们已经超越了房奴的概念，成为国奴了。
那么这一切将会给这个国家带来怎样的后果呢？其一，因为平均房价/平均工资的比率已超过10：1，澳洲家庭不得不拿出收入的30%至60%甚至更高来供贷款，导致消费不振，而后者正是自由市场经济的基础。其二，人民生活水平低下，社会焦虑感大升，劳资关系紧张；其三，社会道德沦丧，投机者大行其道，勤劳致富者受人嘲笑；其四，澳洲本来制造业水平就不高，如此一来更让人没有兴趣投资高科技高附加值产业，社会浮躁情绪弥漫；其五，从以上计算不难看出，实际上是穷人在税务上资助富人，这无疑让这个社会穷人更穷，富人更富，社会坚尼系数不断恶化，有一种谬论，如果去掉负扣税，那么租金将不但上涨，穷人更会遭殃。即便租金上涨50%，存5万买30万的房子也要比存10万买60万的房子要容易得多，因为后者输掉的将是整个生活。最后一点，读者不难发现，整个负扣税是以投资者的损失为基础的，毫无积极的社会意义，却要整体纳税人承担，而国家却因此失去应有的资源投资基础设施，教育，医疗和高新产业。对整体民众而言，我们换来了远远偏离收入而且绝对不能跌的房价，每个人都在等房价7年翻番，否则如上分析，几乎所有投资者均以洒泪收场，而赌场还会年复一年地开下去。
治大国如烹小鲜。从经济学角度看，人民的性质就是趋利避害。如果政府能够提供和维系一套基本制度，在这一制度下，任何个人做对自己有利的事情时，就对社会有利；在做对社会有害的事情时，就对自己有害，就可以使全社会的成员在追求自己利益的同时，使社会繁荣起来。澳洲的政客明明知道负扣税的政策是一部葵花宝典，却不惜让国家和人民走上这样一条不归路，其政治人格之低下，在文明世界可能无人能出其之右。让我们模仿Julia Gillard, Tony Abbott和 Bob Brown所说为这个国家诠释吧：
Julia Gillard：既然强奸很痛苦，那就不如顺从吧，我会帮你们买张好床！
Tony Abbott: If you can’ beat us, Join us!
Bob Brown：让我们欢迎船民上岸，一起把强奸变成婚礼！
所以labor and Libera 都是乌龟王八
文章写的真不错。不过就跟龙虾说的一样，普通人根本不关心多少
楼主的意思：个人可以投机致富 国家作为整体靠个人投机来增加税收是吸毒
你是指存款利息吧？对利息征税跟对本金征税可差远了！
回复：你是指存款利息吧？对利息征税跟对本金征税可差远了！
你的38%，在你扣掉那么多以后就不是38%了，别忘了折旧
回复：你的38%，在你扣掉那么多以后就不是38%了，别忘了折旧
没事, 反正你们也安逸惯了~ 就卖卖矿再富贵2代吧~~
负扣税短期内是个刺激房市的良药，但长期运作只会是摧肠毒药……
看上去很专业，其实不然。通常要负扣税的投资者都买新房！