由次级房贷引起的美国经济衰退已经愈演愈烈,从根本上伤害到美国的总体经济健康。金融资本向来是美国最强大,最强势,和最迅猛的利益集团,而这一次,却深受其害。我们来看一下其根本原因。
所谓次级房贷(sub-prime mortgage),就是指不符合正常房贷标准的房贷。正常的房贷标准一般有很多要求,如,
1)20%以上的首期付款;
2)良好的个人信用和历史记录;
3)三年以上的稳定的收入;
4)稳定的工作;
5)每月房贷还款额,不超过家庭收入的70%;
6)最好拥有其它财产担保;
7)涉及房产看起来不容易贬值;
8)等等。
而次级房贷的贷款者,往往有一个或多个条件不满足。
为了对付次级房贷可能面对的高风险,房贷公司,将涉及金额,以各种金融产品的形式,打包卖给银行,债券持有人,保险公司,再保险公司等等。由于风险的分散,因此,在一般情况下,参与次级房贷的公司是安全的,并能以薄利多销的方式,获得高额的利润。比如最近出现巨额亏损的美国房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)公司,其结合总贷款额达到五万亿美金。如果每年能获得1-2%的利润,那么每年,两个公司就能获得五百到一千亿的利润。
只要人口持续增长,通货持膨胀趋势,经济不出现大规模衰退,那么次级房贷由于其精密的经算分析,层层保险,政府支持,总体是很安全的。问题就出在,次级房贷策略中没有也不可能有应对“最坏的事情”发生的应对措施。
而这个最坏的事情(经济长期不景气,大规模失业,房地产贬值,本国资金的大量外流)就被一连串的关厂事件(从底特律到俄亥俄)引爆了。成批的失业人群,由于没有存款,一时又没有工作,除了宣布个人破产,毫无办法。银行对收回的房屋,进行低价拍卖,又导致房地产的加速贬值,使得另一些人的房产处于资不抵债的情况。这些人有的就主动宣布破产,于是象滚雪球一样,影响到周边地区,乃至全美。
由于石油价格的持续高涨,美国经济又无其它的增长亮点,由次级房贷引发的美国经济衰退,仍将持续相当时间。
除了这一次的房地产危机之外,还有另外两次大的危机,同样是影响深远。一次就是上个世纪八十年代的日本房地产泡沫,另一次就是上个世纪末香港的房地产泡沫。这两个泡沫都是由于房价因资源紧缺而人为造成的。一当公司或人员外流,导致空房率增加而经济不能增长的时候,房价就开始暴跌,泡沫就破了。有人计算过,当东京的房地产最贵的时候,东京的房地产的总值已经超过当时的美国全国的总值.
深圳的房市目前就处于这种情况。深圳的房价目前已经远超过大部分居民的购买力。人民币升值导致周边大批的低附加值的工厂内移,因此深圳的房屋已经出现供远大于求的情况。近期的房价跌落,仍然没有回到居民的购买力水平,但2007年买房的部分居民就已经处于资不抵债的情况了。房价必然会进一步跌落,由于股市低迷,居民仍会观望一段时间,因此还会有更多的购房者进入资不抵债的情况。好在中国的总体经济处于增长情况,越来越多的年轻人需要住房,深圳的房市又只是局部情况,所以深圳的房市还不至引发全局性的危机。但是,这个泡沫已经破了。请阅读更多我的博客文章>>>