加州购房流程 chenwang12020-05-19 04:08:15
1. 房地产经纪人 Real Estate Agent
加州房地产法规复杂而严格。房地产经纪人必须经过严格的考试, 获得本州的房地产经纪执照才能从事房地产交易。由于历史的原因买卖双方经纪人的报酬一般由卖方负责，买方不需支付。虽然双方经纪人的报酬由卖方一家支付，法律规定买方经纪人一定要维护买方的利益，依照客户需求提供房源及市场分析，协助客户顺利买房。在条件允许的情况选择持有执照的全职房地产经纪人，通常全职经纪人会更专业。
2. 选房 Property Selection
经纪人会根据买家的要求和预算帮助买家制定买房方案，选择合适房源，陪同看房，直到买家选中满意的房子。
3. 购买合同 Residential Purchase Agreement
选定喜欢的房子后，买方经纪人会对该房产做全面的市场分析，提供合理的市场价格供买主参考，协助买主签署购房意向合同 (making offer)。 买家需要提供购房资金证明 (Bank Statements)，一般卖方只接受美国境内的银行资金证明。如果贷款买房，需要附上贷款预批信。订金 (Initial Deposit) 通常为房价的 1-3%。此阶段买方经纪也会与卖方进行交涉，协商购买价钱及附加条件，全力维护买家利益。
4. 过户 Conveyance
加州的房屋过户大都由过户公司(Escrow Company)来完成，以保证买卖双方的利益。购房意向合同经买卖双方谈判，修订之后变成正式购买合同。正式购房合同与定金一起进入过户公司，定金会存放在过户公司的信托帐户。过户公司主持进行相关产权转移，税务支付，文件签署, 资金交割，交易法规的执行等。
5. 房检 Home Inspection
房产过户期间买方有权对房屋进行检查，费用由买房自负。买方可雇用持有执照的房检公司对所买的房屋进行一个全方面的检查。检查项目侧重房屋结构和安全方面。房屋检查公司会出具房屋检查报告，将所发现的问题列出。买方经纪人将根据报告中的问题与卖家协商维修。卖家有权选择维修或拒绝维修，买家有权因为房检不过关而取消交易。
6. 贷款 Loan Processing
如果需要贷款，购房交易的时间从签署正式合同到交易完成大概需要30天 。买家必须依照银行要求尽快提供所需文件，才能在有效的时间内取得银行的贷款批准。现金买房从签署正式合同到交易完成需要7-14天。
估价(Appraisal)是贷款的一部分，由认证的第三方评估机构完成。如果估价低于成交价格，买主有三种选择: (1)由买家补足成交价和估价的差额；(2) 与卖方协商，降至银行评估的价格；(3)中止交易。现金买家也可以自行请估价公司对所购房屋进行估价，作为参考。
7. 房屋相关文件 Review Seller's disclose
加州房地产法规注重保护买方权益。当房屋购买进入过户过程后，卖方必需为买方提供多份房屋相关报告。如产权报告，白蚁报告，自然灾害报告，环境报告等。这些报告可以帮助买主了解所买房屋的状况。
8. 白蚁检查 Termite Inspection
加州的房屋多以木质结构为主，房屋交易法规要求卖方做白蚁检查与修理（南加州多由卖方负担费用）。白蚁检查由持有执照的白蚁公司完成并提供报告。如果需要清除白蚁和修理，通常要求在交易结束之前按照合约和白蚁报告完成。
9. 附带条款 Contingency
为了保护买家权益，买方经纪人通常协助客户在合同中拟定三个附带条款（具有最后缓冲的作用）。卖主有权选择接受，也有权选择不接受。如果卖主选择接受，任何一个条款不能获得满意解决买方有权终止交易，拿回订金。三个附带条款是：1) Investigation: 签订正式购房合同后17天内完成对房屋的调查，包括房屋检查。 2) Appraisal: 17天内完成估价。3) Loan: 21天内确定买方能否获得贷款。一旦买方取消这些附带条款，房屋过户进入一个新的阶段。如果这时买主反悔，订金可能被卖方没收，也可能牵涉到其它违约责任。
10.最后检查 Final Inspection
在房屋完成交易前5天内买方有权对房屋作最后检查，核对购房合同规定维修是否完成。值得一提的是此检查不构成取消买房合同的条件，但买方可以继续要求卖方依照合同执行未完成的项目。
11.房屋保险 Home Insurance
加州法规规定贷款买房屋主必须买房屋保险，主要是火险和责任险。房屋保险依房型，屋况，房价有所不同，需要和专业房屋保险经纪人协商购买。
12. 完成交易 Close Escrow
如果现金交易，全款需在购房合同内规定的时间内汇入过户公司，过户公司完成过户手续，交易结束。
如果贷款买房，买家这时需要到过户公司公司签署贷款文件，缴付首款，完成其它各项手续等。当买家签署完上述文件后，银行将贷款注入过户公司的信托帐户，产权公司完成房屋产权过户并在政府机关完成登记。房屋买卖交易正式结束。
本文作者：chen wang, PhD
圣地亚哥民宅地产／商业地产经纪人
微信：cxwang111
DRE：02005589
欢迎转发，转发请注明出处
更多我的博客文章>>>