jenning2022-04-27 18:58:56

尽管我在德州大休斯顿地区住了有二十五年多了,在我现在的家也住了整整二十年了,但严格讲,我并没有资格来评论这个大都市的地产市场,原因主要有二。

首先,休斯顿是美国大都市中唯一一个没有zoning 的,是个平面城市,面铺得特别大,也就是说特别的sprawling,单是商业中心就不止一个,除了Downtown, 还有Galleria Area, 和Medical Center等, 更不必说外围的一些商业中心,所以有人说休斯顿有几个downtown。 尽管没有zoning并不意味着可以不受约束地乱建,因为zoning的功能基本上让当地的HOA给代替了,但总起来说仍然是比较凌乱,周围卫星镇和小区是多如牛毛,很少有人有能力把各个镇和小区全部都了解清楚。

其次,也是最重要的,我对当地的市场不大关注,尤其是刚开始的前一二十年。到我开始投资房产的2012年时,我已经在休斯顿住了有十五六个年头了,但我对这个都市哪个区好那个区坏,根本没有概念,就连自住房,都是太太一个人寻找和决定的,我只是在过户时签了个字,当时让工作给搞得焦头烂额,根本没有时间和精力去顾及其它的。开始投资房产后,比以前强了点,至少知道离我们家以北三四英里有个区不仅是休斯顿最危险的区之一, 并且还曾经被列入美国最危险的25个区之一,算是长了点见识。但总起来讲,我对当地市场仍关注不多,因为直觉让我不喜欢当地的房产市场。

但对我们村,我还是蛮清楚的,毕竟在这里住了有二十年了,所以,我不妨先从我们村和我的自住房说起。

我们是在2002年搬入市郊的这个新村和新家的,当时我们村的人口约5万人,现在约13万人,我们村曾被列入美国5万人以上人口增长最快的城市的前十。村的老区是在离高速公路很远的东部,后来增加的这8万人口都是在高速公路两侧的西部,是在空地上建起来的。刚搬入时,西部新区不仅只有很少的几个小区,就连我所在的小区也刚完成不到一半,周围没有任何商店。十年后就不一样了,各种商店应用尽有。现在更是繁华,两英里之内商店齐全,主街整天堵车,就连我们小区前面这条起初还没完全开通(dead end)的路,现在也早已开成了大路,整天是车水马龙,让喜欢宁静的我特怀念起初幽静的岁月。总起来,可以说我们村涌入大量人口,是一片繁荣。

我的自住房是在2002年买的新房,买时还有几个月才能建完,是个gated community,前面能看到湖,后院是高尔夫球场,学区也不错,尽管也就是个普通的中等小区,但绝不是鸟不拉屎的地方。当时买价约21万,现在以zillow 的估价,住了二十年的增值差不多有70%,并且就连这个增幅还是有很大水分,因为尽管买的是新房,但二十年没有更新,现在屋顶、空调、栏杆等什么都需要更新,五六万不见得能下的来,也就是说这二十年的实际增幅连40%都不到。

我们村的西部新区,尽管有约8万人,有的房子也建的更豪更贵一些,但整个大环境,除了房子的好坏外,没什么大的差别,包括学区、安全性等,甚至有些豪点的房子周围环境也不见得就好到哪里去,只是房子贵些,地皮大些而已。

而休斯顿市区则不一样了,它跟其它大都市的市区一样,良莠不齐:豪宅区普通人不敢奢望,枪战区只有少数口袋里钱少且勇敢的人才敢住到里面,当然也有正在从坏变好的区。休斯顿的市中心,本来全是办公区,一到晚上连人都见不到一个,还特危险。最近一二十年市中心开始发展居民区,改善周围安全环境,周边的一些本来很危险也很差的区,也正在逐渐变好,比如MidTown和Fourth Ward已经变好,一直抗拒 gentrification 的 Third Ward 尽管仍很危险,但也在逐渐变好,房价也不便宜了。跟我住在同一小区的一个老美,1997 在近MidTown的Montrose买了个房子,现在的房价已经是买价的五六倍了,他也就比我的自住房早买了5年,人家持有25年的增幅在400%以上,而咱在郊区买的自住房二十年了只增长了不到70%,差距太大了。还知道一个中国人,次贷危机低谷时,在靠近市区比较差的区买了好几个单个价格约6万元的房子, 现在的市场价每个也有20万了。不过,买在那么差的区,租客质量太差,她受不了折腾,几年后就卖掉了,也没赶上现在的好时光。

做为参考,这是同时期(2002~现在)二十年间各地区的房价增幅:

  • 我的郊区自住房  70%
  • Houston Metro 131%
  • Texas 158%
  • USA  130%

刚看到这个房价对比的时候,我感到特别地震惊和疑惑,为什么我自己的房子价格增幅跟整个都市区、甚至整个德州相比,会有这么大的差别呢?后来我仔细想了想,可能因为我们是新开发区,搬入时是刚开始,开发花了约十年时间,在这十年中房价基本没变,直到我们村建满后,房价增长速度才开始勉强赶得上大都市区。

很多外地人,容易被德州高速的人口增长所蒙蔽,想当然地认为人口速度增长那么快,买房投资肯定没错,但他们只知其一,不知其二。德州的人口增长速度,在过去的一二十年中,在各州中的确每年都是名列前茅,无论是绝对数额,还是增速百分比,这是事实。但房价的增速跟人口增长速度相关性不大,这个我在以前写过的一篇引用Freddie Mac数据分析的文章中已经提到:

在美国人口的变化对房价的影响有多大?

起决定作用的是人均收入的变化。实际上,德州四大都市区的房价数据也基本认证了这一点。Austin的人口增长速度并不比德州的其它城市快多少,但人口质量不一样。大休斯顿地区有600多万人口,其中低收入的非法移民就有50多万,跟Austin的移民质量不是一个档次的,也决定着房价增速是不一样的。

休斯顿地区公寓楼的历史平均空置率是10%,新冠前约11%,现在低于历史平均了。不过这里房子批的快,建的快,再缺房子,等一切回复正常了,过上个两三年就平均回来了。外地人,尤其是一些住在批项目都需要等上几年的外地人,是想不明白的,有位外地的仁兄曾经把我提供的这些数据当成笑话听,尝到苦头后方知我所言非虚。

休斯顿是临海城市,夏秋季经常有飓风,有贷款房子若在飓风区,银行要求必须买飓风险,一般每年$700~1000,飓风区大致是10号公路以南,69号公路以东。另外,休斯顿面积大,地势平坦,雨水多,洪水灾害比较严重,所以买房子也得注意洪灾区。

跟德州其它城市一样, 地产税奇高,一般在2.3%~3.5%,旧区地税低,新区有的高达3.5%, 不过大多在2.7%左右。

个人感觉郊区的房子不值得买,尽管安全环境不错,房价平稳,但房价基本上是建筑成本,再加上建商15~20%的利润,再加不值钱的地皮,可以无穷循环,反正有的是不值钱的地,又有宽松的建房规则。而市区房价波动较大,且不便宜,区域好坏差别很大,风险相对大,适合熟悉情况的当地人。

我上面讲的都是针对1~4单元的民居来说的,听我的口气你可能已经听出来了,我是蛮负面的,也就是说我基本上不鼓励外地人远程到休斯顿来投资地产。

但大型公寓楼和商业地产则不同,有很多比较大的地主和投资机构,喜欢到德州,当然包括也休斯顿,投资大型公寓楼,都可以做的相当成功。主要是德州公寓楼多,尤其是garden-style公寓楼多, 因而机会就多,几年前三四百万美元就可以买到几十甚至上百单元的公寓楼,容易上规模。况且高地产税对大型公寓楼等商业地产的影响也不像独居屋那么大,反正最终会加到费用里反映到Cap Rate里,地税的高低就不是太关键的因素。

这篇文章,只记住一句话就行了:Don't Mess with Texas! 不要到俺们村来趟这浑水,否则没好果子吃。

人人都说家乡好,偏偏我说了家乡不少坏话,对不起家乡父老,赶紧抽自己两嘴巴,以示忏悔。

其实,如果你想搬到这里住,大都市,工作机会不少,物价低,容易生存。

由于自住房的购买自始至终都是太太一手操持的,太太有几次问我房子买得咋样。太太当然有苦劳,但我不得不如实相告:若论投资这是个非常糟糕的投资,但做为自住,少涨价少交点地税,也不是一件坏事,再说我们小区的环境不错,看来任何事都是一分为二的。

建宁  2022/4/27

绿州散人2022-04-27 19:48:30
最近想在那儿买一个房子,2013年转手时68万,现在想卖91万。。。要的太贵了:-)
keeplooking2022-04-27 20:08:28
好帖!朋友在休斯顿最好的区20年前买的房子,增值还不到70%。你偷着乐吧!
smlandlord2022-04-27 20:16:00
买临海的,以前投坛的千里老大,买了个临海的做 short term, 赚飞了
jenning2022-04-27 20:26:20
按百分比涨得也不算高。
jenning2022-04-27 20:29:06
美国不像国内, 买顶级区的回报一般不会太高
jenning2022-04-27 20:29:26
好主意!
keeplooking2022-04-27 20:33:08
而且朋友房地税高, 真的算起来回报就是个。你懂的!
keeplooking2022-04-27 20:34:00
休斯顿不临海
绿州散人2022-04-27 20:34:12
但是看它周围的卖价,还是不想多出钱
smlandlord2022-04-27 21:03:00
galveston
守月2022-04-27 21:14:18
感觉现如今做实在人和说实在话也需要勇气。鼓掌也需要点儿勇气,哈哈。
jenning2022-04-27 21:20:49
哈哈
米奇的厨房2022-04-27 21:35:16
我们这里好像豪宅涨的比普通房子块
小二哥李白2022-04-27 21:52:14
看人口素质,bingo!
mobileuser2022-04-27 23:06:00
完全提议,地税高, 保险高,租户素质差
mobileuser2022-04-27 23:07:00
完全同意
IEbird2022-04-28 00:19:00
顶好文有说服力!从投资回报角度,用数据和经验分析介绍当地房地产。
老朽2022-04-28 02:24:05
分析很中肯,有说服力,说实话。
youzifive2022-04-28 04:31:35
谢谢分享!远程房子不好管。
thankful2022-04-28 06:46:17
顶实诚的人! 我很多朋友在休斯顿,郊区是涨得慢。但城中心的豪宅还是涨很快的,地皮还是值钱,100万涨到200多万
投资好好2022-04-28 08:10:03
多谢这么有意思的分析!做为本地新地主看完心里开始惴惴不安。其实有些郊区像Katy Richmond最近几年增值也还不错
投资好好2022-04-28 08:13:28
我2019年底买的21万的2015建的房子,现在市场价33-35万,能租2200-2300,不过税是3%
投资好好2022-04-28 08:15:45
外地投资客的话肯定有更好的选择,但是本地人不想远程投资的,找对区域也可行?不知道这思路对不对?
jenning2022-04-28 09:57:09
抱歉吓着你了,你也不要光听我瞎掰。
新手地主刚上路2022-04-28 10:35:19
恨恨地投,哈哈
投资好好2022-04-28 11:26:48
趁热度请教一下外地投资投哪里?我看了北卡三角区,亚特兰大和凤凰城,价格都涨了好多,虽然税底,但是也没什么现金流了。
jenning2022-04-28 13:45:01
我也不是啥专家, 但目前静观其变是上策
caren2022-04-28 14:24:12
你们村是Pearland吗?
jenning2022-04-28 14:52:24
对, 房子就靠地皮涨。
那夜的雨2022-04-28 16:13:14
德州虽然没有州税,但地税太高。佛罗里达同样没有州税,但地税合理很多。
caren2022-04-28 16:33:50
你说的高速公路似乎就是288了。
caren2022-04-28 16:37:35
Galveston海边太脏….
投资好好2022-04-28 17:26:31
多谢!那我还是先看看吧,今年就不再买了
江南一朱2022-04-28 18:44:01
谢谢建宁诚意满满。我家那位喜欢德州,我总觉得不在那儿工作赚没州税的工资,交高的地税不合算。您的数字证明了
高云堂Dallas2022-04-29 05:31:50
但总体来说,休斯敦,达拉斯,Austin 是类似的,都是从2011年开始涨起来的,涨幅从一倍到三倍不等,价位越低涨幅越高
高云堂Dallas2022-04-29 05:35:21
跟地产税没有函数关系,租金也高,现金流非常好,跟你投资的房子有关。
高云堂Dallas2022-04-29 05:40:35
很多德州的老中这几年都发了,几套,十几套,二三十套的人很多,对于远程投资也不能完全否定,大概率
高云堂Dallas2022-04-29 07:05:19
认识的100多的有两个,一个东部的机构几百套,一个老印200多,好多机构只买独立屋,不买多单位。