高通胀高利率下的房价走势（历史曲线和未来预测） luren_19702022-04-28 22:39:50
前天发了一篇 “世界金融大战已经打响。中国被迫参战，下场会”
有网友问到，在高于10%的利率情况下房市怎么走
上个世纪70年代到80年代初，美国经济处于一种“滞涨”的状态，即生产力水平没有显著提高的情况下维持了高通胀。在这种形式下，美国的股市起起伏伏，但是剪掉通胀因素，总体是下跌的。但是与之相反，美国的房市节节走高。在70年代后期基本维持每年涨幅稍高于通胀的样子。所以剪掉通胀因素，美国的房市仍然是稳步上涨的。
里根上台后，美联储采用大幅提高利率消灭通胀的方法，在短期内把联邦储备利率提高将近一倍，从11.5%提高到20%。那么30年定期贷款利率也就涨到了高于20%。 请看下图
虽然高利率维持的时间不长，大概只有不到两年，通胀被一举杀死。美联储主席沃尔克尔被人称为屠龙者（杀死了通胀的大龙）。 那么房市怎样呢？ 请看下图
可见，80年代初房市确实有一些波动，总体的上涨趋势在那几年有所打断，价格有反复(有小跌但是不太严重）。但是当利率降下来之后房市立刻恢复稳步上涨。
虽然利率高，但是房价基本是由市场的供需关系决定。如果供大于求自然会下跌，但是如果供小于求，房价可能上涨的比较慢（因为利率高），但是还是会持平或者上涨。举个例子，张三卖房，要价5万（八十年代就是那个价）。如果买家告诉他利率太高了，5万你肯定卖不出去，4万怎么样？张三会说，隔壁老王房子比我的小去年还卖了4万5，你利率高是你的事儿，我低于5万不卖。实在不行租出去。结果过两天李四用5万现金买了张三的房。对于不需要贷款的买家，利率多高无所谓。
当然了，目前的形势跟80年代初也有很大的不同。比如说，人们已经习惯了低利率低通胀。通胀在过去两年才突然升高。美联储即使大幅提高利率，也不会达到80年代初那个疯狂水平。就算美联储把利率一路涨到5，那么贷款利率也不到8%，仍然低于历史平均值。如果到时候通胀还有一些残余（其实保持4～5%的年通胀是好的），那么房价还可能稳步上升（不过涨幅可能不会有过去两年那么疯狂）。
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