2022年该买房么？加州50年房价、按揭利率、通胀回顾 BayFamily2022-06-10 10:27:40

2022年该买房么？加州50年房价、按揭利率、通胀回顾 

  如果有一个时光穿梭机，把你带到1970年代的某个时刻，那么你面临的困境和今天购房者两难的情况是一样的。

  一方面你想买房，因为房租和房价都在上涨，另外一方面你又担心联储局提高利率之后会提升按揭贷款，而按揭贷款利率提升之后，却会抑制房价。同时我们也知道联储局提高利率之后，会造成经济衰退，你会担心你的工作不保。就业变坏，房地产价格会崩盘。

  70年代越战之后美国巨大的政府赤字，导致了通货膨胀抬头，通货膨胀从60年代的2%~4%，到1973年的时候已经达到了9.4%。政府出台一系列的加息政策，试图抑制通货膨胀，但是接踵而来的1979年，第2次石油危机把通货膨胀一路推高到14%。随着通货膨胀的提升，联储局开始提高利率, 按揭贷款利率从7%一直提高到1981年的15%, 但是按揭利率提升并没有办法阻止房价上升的势头, 以加州的平均房价为例，从24000美元的中位价一路涨到1980年的10万美元，整整涨了5倍。10万美元在今天看来是dirty，cheap的，但是在当时，房价整整涨了5倍。 与此同时，美元购买力仅仅跌了一半。所以如果你回到那时，也会来回犹豫，你可能一口气犹豫了十年，到了1981年的时候，是否还应该买房呢？

  当你最终受不了的时候，在1981年买了房，之后房价开始从快速上升期进入温和的调整期，从1981年到1985年，5年的时间，房价仅仅上涨了10%左右。为了更好的回看这段历史，我把1960年到2022年加州每年的房价增长比，贷款利率和当时的通货膨胀率全部整理出来，让大家可以看到三者的关系。

  我们的直观感觉是利率会影响到房价，例如这一次房价暴涨就是因为之前超低的利率导致的，那我们会直觉的认为，现在利率的快速抬升可能会引发房价的暴跌，然而现实不见得会是这样，因为决定房价的更多是预期，就是人们对未来房价的预估，而人们的预期变化其实是非常复杂的。

  首先我们看对通货膨胀的预期，如果我们认为通货膨胀在未来是一路高涨的，或者会在比较高的水平维持相当长一段时间，那么房价就会继续暴涨。比如去年2021年房价整整涨了25%，人们觉得这个比例非常高了，但是这个比例放到70年代来看，根本不算什么，基本上从1974年到1978年，每年平均上涨都在20%左右。房价是否合理，除了受按揭贷款利率的影响也会受到房租的影响，而房租又受通货膨胀的影响，通货膨胀如果居高不下房租那肯定也是会成长的，居高不下的房租也会推动房价的上涨。事实上到了1981年之后，房价基本稳定下来，不见得是因为贷款利率提高到17%，可能是因为通货膨胀水平降到了3.7%，人们对房租的成长预期下降了。在高通胀期间，人们会把手上的钱全部花掉，尽可能的去保值。对于普通人，房子是首选的保值渠道，他们会勇敢地接受15%的按揭贷款。

  我们从历史中寻找规律，今天和70年代有很多相似的地方，但又不完全一样，最大的不同就是油价和大宗商品的上涨远远不如70年代来的强烈，在70年代从1973年到1974年，油价整整涨了4倍，从1979年到1980年油价又涨了两倍，所以到1980年，相比1973年而言，油价几乎整整涨了10倍。现在由于乌克兰战争引起的