巴西房地产市场助推股市
上投摩根海外投资经理 王邦祺
到今年三季度结束，全球新兴市场的涨势还是欲罢不能，第一名的秘鲁股市以美元计算涨了131%，第二名的印度尼西亚涨了112%，金砖四国中最强的是巴西，涨了111%。对于秘鲁市场，根据我们先前的分析，就是看铜价，只要铜价维持强势，股价就不会太差。第二名的印度尼西亚，股市上涨主要是缘于政治以及经济的全面好转，有此表现并不意外，而巴西能有这样的表现，理由倒是跟政府的施政有关。
细察巴西股市的涨幅，到今年9月底，三家主要的房地产上市公司股票分别上涨了286%、158%、151%，分别占据股市涨幅排名的第1、第3以及第4名。由此可见，今年巴西市场最火爆的题材不是原材料，而是房地产。
巴西的房地产股票会如此上涨，现任政府稳定国家财政的努力功不可没。自2002年巴西雷亚尔(Real)被迫贬值以来，过去七年因为财政赤字的大幅改善，财税改革使得政府收入增加，在2002年四季度，需要4个单位的雷亚尔才能换1美元，现在只要1.78个单位就能换1美元，可见巴西进步的幅度非常大，也因此巴西央行不再需要以高利率维持汇率的稳定，反而可以通过不断降息的方式促进经济发展，当时17%以上的超高利率现在已经降到了8.75%。
因为之前有10%以上的全球超高利率，所以在2007年，巴西市场基本上没有任何超过5年的房地产贷款存在，巴西房地产也长期维持在相对低档的价位。到了2008年底，巴西政府为了推动巴西经济的复苏，推出了“我的房屋与我的人生”(My House My life)计划，主要做法是，只要申请人在巴西拥有正当职业，就可以由巴西政府进行担保，申请为期可持续达30年的房地产贷款，因此一年多来，巴西房价飞涨，部分房地产的价格甚至高出了美国佛罗里达州的同等级房地产。
以房贷利息成本12%的角度计算，巴西市场目前每年8%的租金收益，某种程度上已经把未来20年至30年每年房价上涨4%的资本利得包括进去，目前的房地产价格可能有赖于利率的持续下降才能支持，不过以巴西目前仍然超过8%的央行基本利率来看，相对于全球，该市场未来的资金动能明显强于其它市场，值得投资人期待。