如何知道你的贷款利率是否靠谱 jenning2022-01-16 14:41:22
经常会听到有些朋友问，我这个贷款的利率和费用是否合理？这篇文章，试图帮助这些朋友自己来回答这个问题。
基本思路是：先根据几个权威性机构发布的全国平均利率，在此基础上再进行一些调整。因为这些发布的全国平均利率都有一定的局限性，比如，有些只局限于自住屋等，所以需要再做进一步的调整。
这里只讲满足两房机构标准的常规贷款。
一. 权威机构的全国平均利率
先介绍两个最常用，也是最权威的全国平均利率。
1． Bankrate.com
Bankrate.com通常有两个全国平均利率，日平均（Bankrate.com Daily National Average）和周平均（Bankrate.com National Average）。
其中，日平均用的数据是满足以下条件的常规贷款：
- 信用分数740以上
- 80%的LTV
- 自住房
- 旧的独居屋（不包括新建房）
日平均是到结业时全日的平均，每日的利率可以在其网站上找到：
Mortgage Rates: Compare Today's Rates | Bankrate
它的数据放在中间页面非常不显眼的位置，截屏如下：
如果你感兴趣，关于如何计算全国平均利率的详细信息也可以在它们网站找到：
Understanding Bankrate's Rate Averages | Bankrate
华尔街日报每日刊登的贷款利率，用的就是Bankrate.com的日平均：
2． Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey(PMMS)
Freddie Mac 每周发布的PMMS 贷款利率，也是非常权威的一个基准利率。它用的数据是满足以下条件的常规购买贷款：
- 80%的LTV
- 自住房
- 独居屋
这个利率是每周平均（准确地讲是周一到周三的平均），看起来像这样：
这是它的网站链接：
3．数据的滞后性
前面的Bankrate.com的周平均利率和Freddie Mac的PMMS利率都是一周的平均，而实际利率每天都在动态变化，也就是说有时上周的数据已经无法反应今天的实际情况了，而最新的数据还没出来，那咋办呢？唯一的办法就是跟踪十年债券收益率的每日波动情况，因为贷款利率与十年债券收益率有很强的关联性，如果现在的十年债券收益率比一周前高，意味着现在的贷款利率可能比一周前要高；反之，则比一周前要低。
当然如果你用Bankrate.com的日平均，情况要好些，但日平均仍然是昨天的平均，也存在同样的问题。
二． 调整费用
权威机构发布的全国平均利率，有其局限性，主要是太标准化，比如只包括自住房、独居屋、购房贷款、信用满足特定要求等。当然，做为一种统计方法，这样做有其优越性，否则把太多非标准化的因素都包括进来，比如把牛和马加起来平均，那会失去统计意义。但过于标准化，会排除太多其它的情况，比如像投资房、多单元、cashout等就没有包括进来。而这些情况， 是通过费用调整来实现的。
1． 两房机构的标准调整费用
对这些非标准化的因素， 包括：
- 不同的信用分数和LTV值
- 投资房
- Cashout Refinance
- 2~4单元
- Second Home
- Condo
- 其它
两房机构（Fannie Mae和Freddie Mac）有统一的费用调整标准。基本上就是，每一种非标准化因素，会增加一笔额外调整费用。调整费用类似于points，是贷款额的百分比，是一次性的费用，不是直接的贷款利率。
Fannie Mae的费用调整文件官方名称叫 Loan-Level Price Adjustment (LLPA) Matrix，是可以免费下载的pdf文件，下面是文件的链接：
Loan-Level Price Adjustment (LLPA) Matrix
这里我简单地截屏解释几种常见的情况。
a) 不同的信用分数和LTV：
信用分数是740 以上， 75% LTV是的费用是0.25%，80% LTV是的费用是0.5% 。
b) 投资房：
LTV小于75%，费用是2.125%；LTV大于75%， 费用是3.375%
c) Cashout Refinance：
信用分高于740时， LTV 75%，费用是0.625%
d) 2~4 单元：
多单元的调整费用都是1%。
举个例子：信用分数750，LTV 70%，fourplex，投资房，cashout refinance 时的调整费用：
0.25 （信用分数和LTV）+ 2.125（投资房）+ 0.625 （cashout）+ 1 (多单元) = 4 %
2． Points
大家都知道，可以通过买point来降低利率，一个point相当于贷款额的1%， 比如贷款20万，一个point就相当于2000的费用。
3． Lender有关的调整费用
除了上面提到的两种通用调整费用，每个lender也都有他们各自的喜好和舒适空间。比如，如果一个lender最喜欢30~40万的贷款额，他们就会对这一区间的贷款给予一定优惠，降低费用。相反，如果一个lender对贷款收取高额费用，他们基本上是说，我们不愿意做这一类的贷款。这个各个lender的情况不同，我们很难知道具体原因。
4． 调整费用和利率的关系
一般1%的调整费用（也包括point），会提高利率0.25%（有时0.125%，这个两房机构没有具体规定）。前面例子中4%的调整费用，相当于提高利率1%。
三. 结语
根据权威机构的基准利率，加上由调整费用（包括point，以及closing cost）转化的利率差，自己可以很容易评估一个lender的报价是否靠谱。
贷款也受自由市场经济的制约，当然也受供求关系的影响。比如，也许加州有很多的lender，相互竞争，所以加州的利率可能会稍微低些；而同时德州的lender比较少，会抬高利率。
由于权威机构的基准利率是全国平均，肯定有比之高和低的，所以还是要货比三家，多问几个lender，找到利率和费用最好的。
这篇文章，由我这样一个外行来写本不太合适，最好是由贷款经纪等专家来写，但人家专家不肯出来，我也只好勉为其难了。若有理解错误处，欢迎指正，免得误人误己. 谢谢大家！
建宁 2022/1/16