房产结构种类和产权拥有方式 jenning2022-03-16 02:57:32
时常听到有人在比较房产种类，比如有人比较起 apartment和 condo（或者Townhouse和condo） 来，竟然也能说得头头是道，这实际上是在混淆概念，风马牛不相及。
因为这两者中，apartment（或Townhouse）是从房屋的外观结构（Physical）来分的，这个是看得见的；而condo是从法理上（legal）的产权拥有方式上讲的，是看不见的。换句话说，给你个房子，仅从外观上你是看不出它是否是condo的。
民居房产从外观结构（Physical）上大致有三类：
1. Single Family (独居屋)：独居屋与邻居的房屋是不相连的。
2. Townhouse（联栋屋）：联栋屋与邻居的的房屋是相连的，一般从上到下都属于一家，也就是说你房子的上面和下面都不应该有别的住家，一般1~3层。
3. Apartment Unit（公寓单元）：一个大楼被分成多个单元，尽管大多情况一个单元只有一层，但也有多层的。你的单元的上面或下面可能有别的住家。一层的公寓单元在加拿大和英国有时也被称作flat。
而从法理上（legal）讲，产权的拥有方式大致有四类：
1. Co-OP：有不少公寓大楼，采取的是Co-OP的组织拥有方式，每个房主并不直接拥有房产，房产是公司直接拥有，房主只是拥有公司的一部分。严格说起来，连你单元的空间都不是你的，你只有使用权。因为没有房子的所有权，个人不需要单独付房产税，房产税包含在HOA费里。
2. Condo：Condo社区的公共区域和外墙等都是大家共有的，但不同于CO-OP的是，单元的内部空间是属于个人的，这个一般需要自己付房产税。在你家Condo单元里，你可以理直气壮地说你眼前的空气和空间是属于你的，而在CO-OP单元里，你就无权这么说。Condo的土地一般归大家共有。
3. PUD (Planned Unit Development)：就我所知，PUD跟Condo的主要区别是PUD的土地产权归个人所有，而Condo的归大家共有。过去几年，我曾经投资过几个PUD新社区，都是针对投资者的多单元Townhouse，所以社区大多是出租房。因为Condo社区贷款有限制，比如整个社区出租房比例一般不允许超过50%，超过了这个比例就很难拿到常规贷款，而PUD社区则没有这个限制。这样就容易理解为什么建商要搞PUD，而不是Condo了，看来他们脑袋还是蛮灵光的。
4. 独立拥有： 不属于上面三类的任何一种，个人（或实体）独立拥有土地和房产的所有产权。
这下该清楚了，一个是实体结构形式，一个是产权拥有方式。Apartment Unit、Townhouse和Single Family都可以是Condo（尽管Single Family是Condo的不多，但也有）。并且理论上讲，三者也都可以是Co-OP（Townhouse和Single Family作为Co-OP大多情况下弊大于利所以很少见）。例如纽约曼哈顿的apartment， 有的是Co-OP，有的是Condo，并且一般情况下Condo 的价格要贵于Co-OP。
再说一下HOA（Homeowner Association）。 一般情况下，Co-OP、Condo 和 PUD都会有HOA费。独立拥有的社区有时也会有HOA费，比如Gated community和有游泳池等娱乐设施的社区，非社区的一般没有HOA。
我个人不讨厌HOA。我自住社区是Gated Community，有club house和游泳池等，而我又极其喜欢游泳和晚上散步，住在这样的社区里晚上散步感觉很安全。而出租房由于我自己不管理，并且大多还是远程，有HOA可以帮住约束一下那些邋遢的大爷们，并且室外属于公共区域由HOA统一管理也少了麻烦。而没有HOA的几个房子，租约要求草坪由房客自己管理，基本上住不了多久边上的野草就长得比狗都高了。
有一年到Fort-Worth去玩，在downtown的大街上瞎溜达，忽然发现前面不错的一个建筑前有大群人，很是热闹，凑过去一看，原来是county court在搞房产拍卖。以前我只是在我们自己county狭窄的过道上看到过一次拍卖， 当时也不知是在拍卖什么，也没几个人。好家伙！这次则不同，人数特多，大多应该是tax sale和银行lien拍卖的。后来我注意到台阶上有一个三四个人的小组，显得很是冷清，觉得有必要上去慰问和支持他们一下，上去一打听，原来是拍卖HOA lien的，才知道原来HOA欠款也是可以拍卖的。这是当时的拍卖现场：
前些天发生的加州华人女士因为拖欠HOA费，警察上门驱逐而致死事件， 看了让人十分痛心。我个人感觉，HOA的责任不大，HOA的board尽管都是业余的志愿者，但拍卖肯定由律师或是专门的拍卖公司来处理，违法操作的可能性不大。
美国是个法制的国度，我们要保持理智和冷静，用规则来保护和争取自己的权益。
建宁 2022/3/15