另类 Build-to-Rent 房产投资 jenning2022-06-13 00:56:01
地产的周期一般是这样的，在低谷阶段，房价便宜，有时甚至低于建筑成本，在上个周期末受伤的建商们见无利可图，大多会选择暂时靠边站。这时，大伙都忙着购买和翻修旧房。等房价上升到一定程度，旧房的成本已经不低于新房了，建商们有利可图了，才肯进场。到后期，价格上升到一定程度，现成的旧房已无任何利润空间了，只有靠翻修旧房或新建房才有利润可赚，也就说明离山顶不远了。
在次贷危机低谷，以黑石集团为代表的大金融机构开始进军独居屋出租市场，在泡沫重镇大举扫购独居屋。但随着房价的快速反弹，到大约2015~2016年时，有些机构已经意识到，买旧房已经不如新建房从经济上来更有利了，于是在凤凰城、达拉斯等地，开始出现完全新建的build-to-rent独居屋社区。以前开发小区是卖给个人的，现在大机构开发整个小区只租不卖。
通常Build-to-rent这个术语是特指新建的只租不卖的独居屋社区。新建的公寓楼也是build并用来rent的，但通常我们并不叫它Build-to-rent社区。
下面说说与我有过交集的另一类Build-to-Rent房产，之所以称之为另类是因为它并不完全符合前面的定义。
Steven是个年轻有为的 real estate broker，2007年开始做地产经纪，在他只有25岁并且还在读大学时（后来读了三年半就退学了），就已经是RE/MAX在犹他州的房产销售第一。因为平日老有顾客问有没有2~4单元的小型多单元房产，到大约2011时，他开始留心起来，发现整个县只有很少这种小型多单元房产库存，少有的几个也都是七八十年代建的。即便那么破旧，又是在危机低谷，价格仍不便宜，cap rate也只有5~6，于是他便萌发了开发这种小型多单元房产的念头，后来他与另一个年轻有为的建商Mike两人一拍即合，决定合伙共同开发， 合伙买地，Steven管推销（刚开始时Steven自己还做些推销，后来主要是他手下的3个经纪人具体推销的），Mike管建房。
他们的第一个试水项目是个只有9个fourplex 小项目，Steven群发email给他的顾客群后，30天内预售完毕。第一个项目大约是在2013年开建的。
他们有很好的运作模式：
1. 选的地块较好： 建多单元不需要太大的地块就能成规模，相对来说可选的地块多，也能找到相对来说较好的区。
2. 转嫁风险： 一般建商都是自己筹募资金，承担建筑风险。但他们的项目却要求投资者自己申请建筑贷款，当然他们这样做的一个重要原因是小建商很难贷到建筑贷款，实际上他们蛮想自己申请建筑贷款的。对他们来说，除了买地皮外，不需别的投资，可以说没啥风险。由于银行是他们的合作银行，投资者申请建筑贷款倒是蛮容易的。
3. 肯让利： 让投资者自己承担建筑风险，投资者又不是傻子！所谓无利不起早，他们肯让利，建好的房子，市场上用同样的价格是很难买得到的。他们起初的宗旨是让1个cap rate的利给投资者（后来我发现这个大多能达到，少有的几个达不到）。
4. 物业管理 : 起初他们并不想成立物业管理公司，地产经纪兼开发商已经够Steven忙活的了。可后来他发现，随着规模的扩大，有很多外地投资者，尤其是加州的阔佬们，强烈建议他们统包（turn-key）, 所以后来他们又成立了物业管理公司来管理这些物业。
我是2016年一个偶然的机会才发现他们的，并跟投了几个项目，每个Fourplex成本约70万。在我发现他们之前，他们已经做了五六个项目，但大多是些小项目，只有一个大些的，估计也仍然在试水。我跟投的项目都是些比较大的项目，每个项目大多有200多个单元，是他们试水成功后才开始大规模开发的。
现在他们总共建了有四千多个单元了，这些Fourplex 基本长这模样：
一个独立的Fourplex:
三个Fourplex相连，也可做为一个单独的12-plex用商贷来投:
这种投资基本属于被动投资，一旦决定投资后，自己需要做的也就是申请建筑贷款（由于是建商的合作银行，申请跟常规贷款一样， 很容易），建完后再转成长期贷款，他们的物业管理公司会管理物业（两年后愿意自己管理或者换管理公司也可以），剩下的就只有数钱（也包括数亏的钱）的份了。我投资的远程项目到现在我都没亲眼见过，只有家门口的一个见过。
当初签合同的时候并不知道投资这些项目的都是些什么人，只听推销者讲有不少来自加州的投资者。后来快完工了，才知道原来不少投资人并不像我一样打算长期持有的：有些人，包括开发商手下的员工，以及当地的几个地产经纪人，买了建完后直接分割成单个townhouse卖，成了炒房。也不知他们本来就打算炒房，还是因为增值多了，临时变成了炒房！其中的不少项目，有不少已被分割成单个townhouse归个人所有了。
做为建商的Steven和Mike，两人在他们个人或个人公司名下都或多或少地投了不少项目，其中实力雄厚的Mike在一个项目中自己预留了一排约有20个单元，被分割成单独的townhouse卖了，2018年底建完后卖价约24万/单元（现在价格约40万/单元， 成本约18万/单元）。 Steven自己投资了有十几个fourplex，打算长期持有，他说他买的价格跟我们一样，只是他是listing agent, 可以省下佣金。
再多加几句评论和感受。
地产是有地域性的，还真是如此！休斯顿是这个建商离开他们大本营犹他到外地试水的第一个地方，而休斯顿的这三个项目基本上也是他们所有开发项目中回报最差的，只是因为过去两年全国房价的疯涨，才勉强使得本来很差的项目变成一般般，有的卖得太早的还是亏本卖掉的。最初他们进军我们当地的时候，我就警告过他们，说会砸他们牌子，他们还不相信，总起来说他们对我们当地市场缺乏足够的了解，但他们在自己的地盘却做得相当成功。
其次，房产的类型是有差别的。其中有一个少有的混合型项目， 既有townhouse类型的Fourplex，也有公寓flat类型的triplex(三层每一层算一单元)，结果仅有的几个Fourplex很快就给抢光了，triplex一直卖不出去。现在看来，大部分人的判断还是正确的，当时（2017年）成本60万多的triplex，目前市场价只有85万，而成本是70万的Fourplex，价格早翻倍了。可见， 大多数人还是识货的。
最后一点，就是先机的重要性，无论对于建商，还是投资者，占得先机，就有优势。他们应该是做这种模式的第一家，现在更是炙手可热，好的项目早轮不到咱们了。就像我在另一篇文章里提到的，开始时咱是大爷，他们是孙子，不久就反过来了。现在有不少建商也在复制他们的模式。
本文就想说一下，地产投资还有这么种模式，也就是说投资的手法真的是有很多种的。
2018年年初的时候，我用别的马甲在投坛上还专门写过一篇具体介绍这类项目的文章（半年后删掉了），个人感觉那篇文章还是很有含金量的，因为当时是进行式。不像现在，属于马后炮，没什么含金量。但那篇文章感兴趣的人很少，当时还觉得有点失望，哈哈！不过得承认，这种模式并不适合所有人。
建宁 2022/06/12