jenning2022-06-12 16:56:01

地产的周期一般是这样的,在低谷阶段,房价便宜,甚至有时低于建筑成本,已经在上个周期中受伤的建商们无利可图,大多都选择靠边站。这时,大伙都忙着购买和翻修旧房。等到房价上升到一定程度,旧房的成本已经不低于新房了,建商们有利益空间了,他们才肯进场。并且到后期,价格上升到一定程度,现成的旧房已无任何利润空间了,只有翻修旧房或新建房才有利润可赚,这也说明离顶部不远了。

在次贷危机低谷,以黑石集团为代表的大金融机构开始进军独居屋出租市场,在泡沫重镇大举扫购独居屋。但随着房价的快速反弹,到大约2015~2016年时,有些机构已经意识到,买旧房已经不如新建房从经济上来更有利了,于是在凤凰城、达拉斯等地,开始出现完全新建的build-to-rent独居屋社区。以前开发小区是卖给个人的,现在大机构开发整个小区只租不卖。

通常Build-to-rent这个术语是特指新建的只租不卖的独居屋社区。新建的公寓楼也是build并用来rent的,但通常我们并不叫它Build-to-rent社区。

下面说说与我有过交集的另一类Build-to-Rent房产 - 之所以称之为另一类是因为它并不完全符合前面的确切定义。

Steven是个年轻有为的real estate broker,当他只有25岁并且还在读大学时(后来读了三年半就退学了),就已经是RE/MAX在犹他州的销售第一。因为平日老是有不少顾客问他有没有2~4单元的小型多单元房产,到大约2011时,他开始关注并留心起来,发现整个县根本就没有这种小型多单元房产库存,少有的几个也都是七八十年代建的。即便那么破旧,又是在危机低谷,价格仍不便宜,cap rate也只有5~6,于是他便萌发了想开发这种小型多单元房产的念头,后来与另一个年轻有为的建商Mike一拍即合,两人决定合伙共同开发, 合伙买地,Steven管推销(实际上刚开始时Steven自己还做些推销,后来主要是他手下的3个经纪人管推销),Mike管建房。

他们第一个试水项目是个只有9个fourplex 小项目,Steven群发email给他的顾客群后,30天内预售完毕。第一个项目大约是在2013年开建的。

他们有非常好的模式:

1. 选的地块较好: 建多单元的不需要太大的地块就能成规模,相对来说可选的地块多, 也能找到相对来说较好的区。

2. 转嫁风险: 一般建商都是自己筹募资金,承担建筑风险。但他们的项目却要求投资者自己申请建筑贷款。由于银行是他们的合作银行,投资者申请建筑贷款倒是蛮容易的。当然他们这样做的一个重要原因是现在小建商很难贷到建筑贷款,实际上他们蛮想自己申请建筑贷款的。对他们来说,除了买地皮外,不需别的投资,可以说没啥风险。

3. 肯让利: 让投资者自己承担建筑风险,投资者又不是傻子!所谓无利不起早,他们肯让利,建好的房子,市场上用同样的价格是绝对买不到的。他们的目标是让1个cap rate的利给投资者(我后来发现这个大多能达到,少有的几个达不到)。

4. 物业管理 : 起初他们并不想成立物业管理公司,地产经纪人兼开发商已经够Steven忙活的了。可后来他发现,随着规模的扩大,有很多外地投资者,尤其是加州的阔佬们,强烈建议他们统包(turn-key), 所以后来他又成立了物业管理公司来管理这些物业,现在有四千多个单元了。

我是2016年才发现他们的,并跟投了几个项目,每个Fourplex成本约70万。其实在这之前,尽管他们已经做了五六个项目,但大多是些小项目,只有一个大些的,估计他们也仍然在试水,我跟投的这些项目都是些比较大的项目,每个项目有200多个单元,估计是他们试水成功后才开始大规模开发的。

Fourplex 基本长这模样:

一个独立的Fourplex:

 三个Fourplex相连,也可作为一个单独的12-plex用商贷来投:

这种投资基本属于被动收入,一旦决定投资后,自己需要做的也就是申请建筑贷款(由于是建商的合作银行,申请跟常规贷款一样),建完后再转成长期贷款,然后剩下的就只有数钱的份了。远程的项目我都没见过,只有家门口的一个见过。  

当初签合同的时候并不知道投资这些项目的都是什么人,只听推销者讲有不少来自加州的投资者。后来快完工了,才知道原来不少投资人并不像我一样打算长期持有的:有些人,包括开发商手下的员工,以及当地的几个地产经纪人,买了建完后直接分割成单个townhouse卖,成了炒房。也不知他们本来就打算炒房,还是因为增值多了,临时变成了炒房!

做为建商的Steven和Mike两人在他们个人或个人公司名下都或多或少地投了几个项目,其中实力最雄厚的Mike在我投的一个项目中自己预留了一排约有20个单元,被分割成单独的lot,当townhouse单个卖了,2018年底建完后每单元卖了约24万/单元(现在价格41万/单元, 成本17.5/单元)。 Steven自己投资了有十几个fourplex,打算长期持有,他说他买的价格跟我们一样,只是他是listing agent, 可以省下佣金。

其中开发的不少项目,有不少已被分割成单个townhouse归个人所有了, 与我当初想象的不太一样!

再多加几句评论。

有道是地产是地域性的,还真是与此!休斯顿是这个建商离开他们大本营犹他到外地试水的第一个地方,三个项目基本上是他们所有开发项目中回报最差的,只是因为过去两年全国房价的疯涨,才使本来很差的项目变成一般般,有的卖得太早还是亏本卖掉的。最初他们进军我们当地的时候,我就警告过他们,说会砸他们牌子,他们还不相信,总起来说他们对我们当地市场没有正确的估计。

其次,房产的类型是有差别的。我投的第一个项目,是他们第一个混合型项目, 既有townhouse类型的Fourplex,也有公寓类型的triplex(三层每一层算一单元),结果仅有的几个Fourplex很快就给抢光了,triplex一直卖不出去。我为了得到townhouse类型的Fourplex,不得已等到最后一批,也就是说延后了有半年多。现在看来,大部分人的判断还是正确的,当时(2018年)成本60万多的triplex,目前市场价只有85万,而成本是70万的Fourplex,价格早翻倍了。可见, 大多数人还是识货的。

最后一点,就是先机的重要性,无论对于建商,还是投资者,占得先机,就有优势。Steven他们应该是做这种模式的第一家,现在是炙手可热,好的项目早轮不到咱们了。就像我在另一篇文章里提到的,开始时咱是大爷,他们是孙子,不久就反过来了。现在有不少建商也在复制他们的模式。

本文就想说一下,地产投资还有这么种模式,投资的手法真的是有很多种的。

2018年年初的时候,我用别的马甲在投坛上还专门写过一篇具体介绍这类项目的文章(半年后删掉了),个人感觉那篇文章还是很有含金量的,因为当时是进行式。不像现在,属于马后炮,没什么含金量。但当时对那篇文章的感兴趣的人很少,当时还觉得有点失望,哈哈!不过得承认,这种模式并不适合所有人,并且也已经是过去式了。

建宁 2022/06/12

新手地主刚上路2022-06-12 17:07:07
哎呀呀,那篇文章我没看到。但这五六年我们这儿这种连排新建了好多。
jenning2022-06-12 17:12:28
这种联排, 有些是一家拥有的, 有些是多家的, 外面看不出来。
新手地主刚上路2022-06-12 17:22:13
我没看到有卖,估计全租了。户型和你文中第二图很像
jenning2022-06-12 17:27:34
大多是一家的,像我说的这种模式做的很少。
槐花王2022-06-12 18:26:31
为什么FOURPLEX 比 TRIPLEX 好呢?
borisg2022-06-12 18:31:40
up left up right down left down right. try to do three...
槐花王2022-06-12 18:34:51
有道理。 就是成本低,建筑商建4家庭的合算。 但是, 买家为什么不喜欢买三家庭的房呢?
jenning2022-06-12 18:49:49
FOURPLEX 是带车库2~3层的Townhouse
xebbk2022-06-12 19:21:02
现在他们还建4-plex卖吗?还能跟投吗?谢谢!
新手地主刚上路2022-06-12 19:25:43
哈哈哈,有道理。你遇到了冉冉升起的新秀builder。成长期愿意分利
守月2022-06-12 19:43:02
我还记得。我的点评大致是:身在华山去峨眉。哈哈,德州也不差,只是德州也很大。我还记得你的房子在建时的样子。
jenning2022-06-12 19:52:45
租金上连亏两年了(不用说负现金流), 今年能扳平?阿弥陀佛!
守月2022-06-12 20:03:17
休斯顿4-plex租金打不平?我觉得投多家庭主要是现金流更好。
守月2022-06-12 20:07:06
楼上楼下租客矛盾也多,所以,我喜欢side by side多家庭。
jenning2022-06-12 20:11:03
70万的房子,
keeplooking2022-06-12 20:19:54
休斯顿4家庭的不值得投, 为什么很多人投公寓?成本有什么不一样?
守月2022-06-12 20:23:15
这个持有成本确实太高,租金要跟得上才行,我的简单买房算法你这个持有成本是每单元租金1875以上,这还没算房屋保险。
jenning2022-06-12 20:26:03
目前不到1700
jenning2022-06-12 20:39:43
我们的主要HOA太高
守月2022-06-12 20:40:09
嗯,安慰奖也是奖。
周老大2022-06-12 21:40:08
有道理。湾区倒是有没有HOA的4plex
江淮客2022-06-12 22:30:51
triplex为什么不能也建成townhome的形式?
jenning2022-06-12 22:32:33
townhome占地皮多, 有的项目没那么多地。
江淮客2022-06-13 00:15:53
fourplex 比 triplex 平均每单元的费用要低?
jenning2022-06-13 04:59:11
至少从pro forma 上看fourplex 有优势