85232021-01-14 13:02:05

大家好!我在买一个自住房的过程中,遇到一个问题,请看看大家有没有什么建议:

卖家正在买新房,在和我的合同上有一个seller contingency - conditional on their ability to close the new property. 之前他们一直说的是只要他们的贷款银行能够批准就可以remove 这个seller contingency。

现在已经过去2个多月了,seller agent一直说“这几天就能remove”,但是一直没有真正remove。这个房子所在的城市最近房价节节高升,几个房子甚至卖价高于listing price 10% (5万左右)。我不知道是否卖家觉得卖得低了,想用这个contingency来退出。

我的agent几次和seller agent开诚布公的谈,对方都说是很想卖给我们的。更诡异的是,seller agent一直催我们去做inspection和appraisal,并且如果最后seller退出的话,seller agent愿意出钱cover这些费用。

我的诉求:我不在乎inspection、appraisal这些费用,但是很想拿到这个房子(目前确实已经比周围新买的房子要便宜了,但我们2个月前签合同的时候这个价格就是市场价)。

我的问题:seller agent昨天和我们说seller已经拿到了银行的approval,但是今天又有理由(说想要等到actual close)推迟不remove contingency,作为买家,如果发现seller退出和我的交易重新上市,我可以告seller吗?这两个多月的时间浪费让我在这个房价上升很快的市场上损失很多。

我知道如果我是卖家,买家以不正当的理由退出的话,卖家可以告买家要求买家补齐最终卖价和一开始签订价格之间的差价,那么如果是卖家无故爽约,给买家造成了潜在损失的情况呢?我作为买家,如果卖家退出后新上市,worst senario,我是否可以告他们,给他们的房子搞一个lawsuit,至少让他们一年半载卖不掉?

谢谢!!

柠檬椰子汁2021-01-14 15:20:34
给他们的房子搞一个lawsuit,至少让他们一年半载卖不掉
山川花草2021-01-14 16:41:11
既然合同里有remove contigency 的时间, 那到了这个时间就应该按时remove ,你的agent 要很强硬的去要
山川花草2021-01-14 16:43:32
去要求remove 掉这个contigency 。
hello20022021-01-14 16:48:55
你的经纪拿钱不干活的?他应该能确定对方能不能close
85232021-01-14 18:44:15
谢谢回复!我的经纪已经很强硬了,问题是seller agent和我agent说的时候都承诺的很好,
85232021-01-14 18:45:38
谢谢柠檬!说的很对,我不会意气用事的,就好奇从法律上来说,这样的情况是否对seller有约束?
hello20022021-01-14 19:46:14
这个contigency是关于对方close. 你的经济应该能知道对方什么时候close。是否能close.
單身老貓2021-01-14 20:28:23
你們雙方的合約中對於賣家如果違約的罰則是什麼?
85232021-01-14 22:36:14
seller在买新房的过程中,新房4月份才close,seller已经拿到loan approval,
85232021-01-14 22:39:02
谢谢老猫!问题就在这里,加州的买房合同,如果seller 不履行职责该remove的时候不remove,
白兔妈2021-01-14 22:55:48
你为什么要退出?你死等到4月不就行了?
hello20022021-01-15 04:20:30
所以是你不想等, 要主动退出。看不出卖方有什么理由能够全身而退。
hello20022021-01-15 04:26:33
没听说过加州的合同是这样的, 应该是你自己要求的。
單身老貓2021-01-15 05:46:04
你的問題是
慧惠2021-01-15 06:29:47
怎么你们的合同没有closing date呢?那个“condition”有具体细节吗?
柠檬椰子汁2021-01-15 06:55:49
对方不waive是有原因的,你应该开始inspection和appraisal
85232021-01-15 09:26:05
谢谢柠檬!我们其实早就安排了inspection和appraisal,中间seller说得了covid,让inspection不
85232021-01-15 09:27:15
谢谢回复!我们不想退出。seller应该remove,但他们就电话里说remove,挂了电话就不remove。。。
85232021-01-15 09:31:10
说得对,这是我们现在的策略,我们买这个新房子也是看重了升值,自住并不着急,那就慢慢等吧
85232021-01-15 09:31:44
这个seller contingency是seller要求的,在一开始的MLS广告里就写了
85232021-01-15 09:36:56
谢谢老猫。a)这个seller contingency在一开始的MLS广告里就写明,我们是第一天去看房,然后
85232021-01-15 09:39:16
你说的对,两种解读都可以。seller一开始跟我们保证的是拿到了loan approval就行,我就是觉得他们太拖了。。。
柠檬椰子汁2021-01-15 09:47:24
让你做你就做,留着他们催你做的email,以后他们退出合同你再去告。
85232021-01-15 10:24:49
谢谢大家的回复!很受启发。我的决定:
85232021-01-15 10:29:06
yeah, you are right. I'll just finish inspection and appraisal f
單身老貓2021-01-15 16:00:47
真實的原因是
85232021-01-15 16:20:16
非常非常感谢老猫分析这么详细!很精准地抓住了我们双方的心理,我这个交易有结果了再来更新
hello20022021-01-15 21:41:03
所以还是你的经济不给力,不然你也不会这么七上八下的。
慧惠2021-01-16 07:49:05
买家退出去需要花钱吗?你描述的这些时间不太对
85232021-01-16 11:18:20
谢谢回复!1)感恩节前签了合同,当时有seller contingency,2)这个星期seller说他们拿到了loan app
estar2021-01-16 16:59:53
感恩节前签的合同到现在没有inspection?
RE88882021-01-16 22:07:21
你可以让你的agent准备NSP form,
85232021-01-17 01:23:15
因为seller agent说等他们remove了contingency再让我们开始inspect,我们就听他们的
85232021-01-17 01:24:54
问题是我们发了这个notice,如果seller不remove,我们除了退出还有其他方法么?
85232021-01-17 01:25:16
后来我决定不等seller直接开始inspection,seller又因为有人得了covid延迟了inspect。。
勤恳兢业2021-01-17 08:18:55
这就是房屋买卖没有律师的坏处
LaBrisa2021-01-17 13:18:51
看来除了拖没有别的好办法。但拖下去还有另一个风险一一经济向好时贷款的利息会回升。