请大家帮我算一下，我怎么算出来还是违背了坛里公认的原理了呢？ 南山依然2022-01-22 03:14:40

有一套自住房，市值保守的估价为35万，目前贷款为15年fix 3.25%的利率，现principle还剩7.3万，差六年还清。想明年把它变成出租房， 最近想着要不要最大化cash out出来重新贷款。我们最近又在异地买了一套自住房，在4月份会close。打算用cash out 的钱付20%的首付。

该房escrow 为502/月。我家税率在24-32%区间。假设这套房每月能出租2000，如果按拿到的自住房利率3.75%计算（估计现在拿不到这么低了）。现按refinance （#1情况）和不refinance （#2情况）计算了一下，请看下表。左边数字是年数，net income/month是指每月现金流。net income difference/year 是指两者每年现金流的差别。tax difference 是指两种情况下房租收入所交税的差别（大致估计），net difference是指刨除所交税差别后的每年现金流差别。请教大牛们我该不该做refinance。

你那自住房转出租房，现金流每月有多少？新自住房要贷多少%？

我记得坛里大牛们都说自住房在变出租房前要最大化cash out出来，但是我不知道这样做有没有什么前提。现在

12万买的，10年涨两倍。

非常保守地算，现金流如果refinance是201， 如果不做refinance，前六年是304，之后

谢谢波大，当时买的价格远超12万，也没涨这么多 ：）

一个原则，在出租房刚起步的时候，要尽量减低你的正现金流，最好做到打平，这样就不用付盈利税了。你这情况，一定Refi ！

refi不能按自住房，因为你要搬走了。自住房贷款你需要再住一年。

谢谢！我们这一年会在两边跑（相隔100 多迈），算都是自住房了

对下一个自住房贷款也有影响

赶快出租前按自住房refin, 不然再买了自住房，这个就不能按自住房refin.

两年跑也不能都算自住，只能算second home, 从这周开始，两房把2nd home 贷款利率提高了，以前和自住房一样的利率

只要不上市租，银行不知道，但是现在重贷会让下一个银行奇怪

就是说，刚开始几年有维修和装修的都是有利于打平是吗？

你这时间太紧张了，现在都快2月份了，做一个贷款怎么也需要30天吧？你要短时间close 俩个，二月一个，4月一个，都按自住房贷款

我会按照2nd home重贷拿出现金来

是个问题，可能过不了

谢谢大家的建议。听了几位坛友意见，我决定不动我的自住房了。因为

先买新自住房 以后需要再refi前一个