回复下面网友关于尔湾地税问题
加州地税是1%,所有地方,不管是海边还是内陆,穷地方富地方都一样,包括华人聚集地尔湾,Irvine。
你今天买的房是一百万,地税就是一万。加州有一条有利屋主的霸王条款,prop 13,每年地税增长不得超过上一年的2%,也就是说,明年地税最多是$10200。十年后房价有可能是两百万,十年后买同样的房不光价钱翻倍,地税这部分也一样。而你在十年前买的房,因为有prop13罩着,具体是多少可以去算算。
除了地税,还有像是路灯下水道等苛捐杂税,加到地税账单里,不是很多,每个城市不一样。我的房里少的是lake forest,大约0.04%,地税账单就是1. 04%。比较多的是Santa Ana ,近0.3%,账单就是1.3%。这部分不受prop13约束,每年会评估。
我的房如果全换到德州,地税一项每年要多交几万块钱。
因为加州的地皮贵,房价必然就高。开发商的成本高,只能转嫁到消费者身上,特别是大面积新开发地区,跟随而来是要有学校等配套设施,把这么大的开销推到开发商身上,房价只能更高。折中的办法就是把这一大笔钱让消费者分期付款,就是 Mello roos,社区开发费。
Mello roos只有大型新开发区有,尔湾是典型代表,老城市旧房子没有。费用是房价的0.6-0.9%,越贵的房子百分比会低些,也就是说总的地税是1.6-1.9%。0.6-0.9%这个费用是固定的,随着房价上涨,百分比会降下来。而且有期限,通常是25年。我的一个房在Rancho Santa margarita,25年已经付清,去年总地税回到了1.04%左右。
25年是从开时算,我的这个房买于2012年,前屋主已经付了十几年。
谁也不愿意多交税,但事实上有Mello roos的地方都是上好区,房价抗跌,房价上涨也多些。尔湾是整体规划城市(南橙县的Ladera ranch 也是,还有一两个),你能找出一两个破房子是很困难的事情,所以房价肯定不便宜,自住当然好,要不怎么那么多中国人扎堆,买来投资现金流差,但升值好。