2023年南加州租金大幅度上调 老朽2022-10-18 05:31:25
08年金融危机房地产崩盘后，南加州房地产跌跌不休，2012年止住。接下来强劲反弹连续几年，然后趋于稳定，基本上还是上涨势头。
房地产有周期，如果按照上一次和再上一次崩盘间隔十几年规律，08年到现在也过去十几年，理应再次崩盘或者大幅度下调。但房地产没有规律可循，而且是地域性问题，某地区涨跌并不一定随市场发生。疫情三年来，南加州房地产逆势而为，房价在没有出现下降情况下，又是一波大幅度提升。
因为短期内涨幅过大，目前橙县高端房价格回落，开价160万的房降价10万，近三个月还没有卖出去，两三百万的房降二十几万也可以见到。低端市场也开始疲软，现在是节假日淡季，想卖理想价钱不容易。
大都会地区，房价和房租相辅相成，一般来说出租房市场随着房价上涨也会上涨。或许短期内不明显，长期则是必然。2012年后房价上涨迅猛，但房租比较压抑，只是缓慢攀升。几年前我曾经判断未来几年房租上涨幅度会超过房价，基本上是这个状况。
政府补贴穷人租房，也就是section 8，(给穷人补助还有其他名堂，比如Mercy House，Family Forward等机构，我都遇到并出租过)。政府每年十月份会评估下一年的房租市场，订出一个payment standard，可以说housing是租房市场的风向标。我前后租给过二十几户S8，最多的时候手里有5户S8住户。近些年连续追踪housing 的房租涨幅，并保留了记录。
过去的两三年里，housing 房租上涨和市场不相符，偏低，基本上是每年涨幅5-6%。即使5%的涨幅，现金购买出租房，房租15年翻倍，可以满足。房地产投资多多少少会上杠杆，利用贷款，把握好现金流，一般净收入翻倍不超过十年，这还没有考虑房价上涨带来的appreciation，以及利用净值增加贷款套出现金的实际好处。
因为政府对租房市场评估偏差，造成许多业主退出租给低收入拿政府补助的人。市场价是三千，你只允许租两千，对不起，bye-bye 了您呐，目前我自己也只剩下两户。
拿政府补助的人并没有减少，而可提供的房屋急剧萎缩，可想而知，符合政府补助资格，又找不到房的人像热锅上的蚂蚁。申请批准后，手里的voucher有效期是四个月，过期作废。以往只是个别现象，运气不好找不到房，你活该，政府不在乎。但现在不同，成了一个普遍的社会现象，这就给政府造成很大压力。
最终，政府不得不面对现实，几年前我所判断房租上涨幅度超过房价也终于出现在政府的官方网站上。
下面两图为今明两年orange county housing authority payment standard。
对比看看，2023年比2022年涨幅竟然高达15%-25%+!!!2022年你以为买在高位的出租房，马上可以喘口气了。
如果按这个涨幅，只需要几年时间房租即可翻倍，当然，这么大的涨幅是很罕见现象。2022年初，橙县房价上涨到新的高点，我曾经说过投资出租房仍然是安全的，就是基于判断房租还有很大的上升空间。至于投资百万以上的房用来出租，另当别论，或许你投资目的是为保值增值。
表格中的studio，1，2，3，4房我都有，随便拿两个看看。
第一个房买于1995年，穷学生没钱，三万八买个小studio，头款一万都不到，一转眼27年的折旧期限今年用完了。最初租金$500，后在同地区又买过几个，现在市值35万，租金$1300-1500，housing 所定价位是$1932，这是市场价。
另一个三房三浴室三层两个半车位大车库，买于25年前，拍卖九万拿到比市场价便宜了几万。房子状况差，自己带人简单装修，花几千块钱而已，租$950，当时的现金流每个月只有两百多。现在市值不会少于70万，房租$2500，我的房租比housing standard 少了一千多。因为买的早，价格低，九万的房现在能租到$2500不满足吗？这个房有贷款，而且是18笔原始贷款里唯一一个保留下来，其他17笔都已经重新贷款或合并。这个房贷款额是六万，每个月还贷三百多，加上地税，保险维修等各类开销，现在的月净收入最少一千七，一年两万多。要是按housing 标准出租，净收入就是三万多。
每一次房客搬入搬出，一定要花时间装修和出租，这是我不愿意见到的。稳定压倒一切，用房租偏低换取低流动性，我希望长期住户。目前有四分之一住户超过十年，一多半五到十年，剩下的四分之一是住了不到五年的新房客。
投资三万，一年净收入三万，这样的事情在房地产投资里没什么不可能。只不过不可能短期内实现，房地产投资不可急功近利。