从美联储加息路径看房贷利率走势兼谈股市 闲来无事事2022-03-22 09:10:31
关于利率去年12月份的时候写过一篇利率可能已经到了一个重要拐点
两个月前曾经写过一篇从加息路径分析房贷利率走势---兼回网友何时锁利率
转眼间贷款利率已经过了4%而美联储才刚刚开始加息而已，今年的房贷利率还会不会继续走高，会走多高呢？我认为未来半年甚至到年底30年期贷款利率将在4.5%附近徘徊。
1，虽然很多人惊呼美联储才加息贷款利率上升的过快了。但实际上如果我们和上一个加息周期比较的话美联储的加息点位利率对应的贷款利率和国债十年期利率点位表现出惊人的一致性，下图可以看到，当2015年底美联储从0开始加息0.25%时30年期房贷就在4%之上，只是上次加息周期加息速度很慢，到2016年底才加息第二次，2017年3月加息第三次的时候贷款利率就到了4.5%附近然后进入盘整。目前美联储预期加息7次每次0.25，年底到1.75%，如果重复上个周期的走势，那么我们是不是可以说贷款利率大概会在6月前到4.5%然后盘整，如果加息路径没有改变，很可能年底前就在这个附近徘徊，如果明年继续加息30年房贷利率会过5%。目前我对明年继续加息多久持怀疑态度，如果利率今年会过5%也一定不会持久。我们可以看到2018年12月虽然继续加息但是房贷利率和国债利率都开始反向走低，房市和经济都开始受到影响。这次加息速度这样快的情况下，虽然主要是因为通货膨胀，但稍有不慎经济就会走下坡，美联储很难。
2，我们从美国10年期国债的利率走势看，10年期国债利率会在未来几个月到2.6%-2.8%的区间，30年房贷利率历史平均和10年期国债间差1.7%，所以30年期贷款利率按此推也在4.5%附近。
一般来说如果利率上升过快，贷款商会压缩盈利空间来获得更多的生意，10年期国债利率和30年期贷款利率的间差可以低到1.4%，而利率快速下跌的时候，房贷商会趁机增加利率，比如2020年30年房贷利率在很长的时间里和10年期国债的间差超过2.5%。
3，为什么我认为5%之上很可能是昙花一现，因为目前的GDP预期已经降低到了2%，而2017年的时候是4%，虽然美联储似乎是信誓旦旦要加息七次控制通胀，可是加息7次无法控制通胀反而经济衰退咋办？两难选其一一定是容忍通胀。如果经济不能强劲发展，最起码目前还看不出强劲的可能那么加息7次我看都难。
另外历史证明US10年期国债利率周线的缺口一定会回补，但是回补的时间可以是几周或者几个月甚至超过一年，目前只有两周前在2%附近的缺口没有回补，这个缺口确立了利率向上的走势，短期我看难回补，但是多久回补呢？2020年春的下跌缺口是持续最久的一个缺口，到2021年春回补。所以即便我们说这个缺口要持续一年才会回补，那也就是说到明年春天10年期的国债利率就会跌回2%，30年贷款利率重新回到4%之下。
这样看到前景并非十分美妙。
至于房价，夏威夷我的观察这两周高价位房子明显销售变缓。但市场的房屋存量很低，只有两个月，这样的房价难跌。前几天看一个文章说房贷利率超过4%之后，符合条件买房的家庭减少了50%。但政府又推动了药费拖欠不扣信用分和如果欠款补交之后也从信用记录删除（之前是挂7年）等修补信用分数的措施，同时VA loan取消贷款限制等又会推动房市走强。
最后说一句股市算是对之前股市分析买进的一个交代。
这次股市的下跌比我自己预期的要持续的时间久，跌幅大，但是依然在心理预期的范围之内，科技股是跌幅最大的，我们以QQQ为例来简单说明一下。
下图我列了几个购买的点位，1是在版上说过买进的位置，2的买进是追跌，3是确认反转追涨。
这个底部反弹的阻力位一定是在200天线、而且20天线和200天线形成下跌交叉，一般来说如果强势反弹会回撤后快速拉升过阻力位，如果不过那么很可能就是反弹结束要回测低点。
接下来因为乌克兰局势等原因股市继续跌破底部大幅下跌，50天线下穿和20，200天线形成死亡三角，一般来说这个死亡三角就预示了不可能有一个V形状反转。底部将会是一个复杂底。这是和我的心理预期有主要差异的地方。因为我心理一直默认这次是个V型底下次会是复杂底。
过去的一周股市大幅反弹，又回到了阻力位的位置，但是也打破了之前的下跌趋势线，接下来QQQ很可能上冲在355-360的位置，下撤到332-335附近的区间运动迎接季报季节。除非美国直接参战否则的话乌克兰局势对美国股市的影响会变的很小。经济形势依然是乐观的，虽然有很大的忧患在未来。历来加息周期开始后都是牛市，甚至大牛市，我希望这次也不例外。换句话说我认为现在底部的最低点已经过了，虽然回测两周前的底部永远都是一种可能，但我更相信我们不会见到新低了。我的策略就是大胆预测小心求证。持有多仓不动，还有少量现金机动。
