地产淘金的最佳时机到了吗？
在美国，地产淘金的最佳时机到了吗？ 答案似乎是肯定的。但是，细想一下，我觉得，它可能还是会被人误解，特别是在我们这些华裔的眼中，在我们已经习惯了炒房轻松大赚钞票“应该”是一个“时代特色”的时刻。 地产淘金，对于需要住房，对于想以小房换大房的人们来说，应该正是时候：房价明显下跌，继续下跌很多的可能性估计也比较小。再者，在房市疲软，需求决定价格的市场，你作为购买者，还有很多价格上的灵活性可以利用。这样算来，如果你操作好的话，就比较容易获得很理想的价格。再者，现在的房贷利息还是特别的低，这样的廉价资金，在未来估计也很难再看到。 几年前，我们帮助一位朋友搞了一次“Short Sale”的购买。对于那场交易，即使现在看来，也还是一个非常不错的选择。那栋房子相当不错，小区也很好，在房市泡沫的时候，那样的房子能够很轻易地多卖个30%的价码。再者，这位还从政府那里获得了一笔不算小的补贴。 结果，也算是大家都开心：卖家，银行，和购买者。 如果你是买房投资，可就得小心了。就我个人的理解，在美国很多地方，靠买普通住宅投资，回报率不会是很理想，而且，麻烦的事情还特别多。从大局看，金融危机来自房市泡沫，房市泡沫来自外来过多资金的供给和鼓励。这些资金造就的对美国房市的过量供给，估计不可能在几年之内被消耗掉。很可能，在今后十年，美国的房市市场还有“太多”的房子——相对于现实的居住需求而言。这和中国可能存在的长期供不应求格局很不同。 前段时间，也读到过一位的经验：花5000美元买的房子，最后以50美元送人。这里面实际上说明了一个很重要的问题：如果房子的价格低得离谱，那么，它肯定有很“低”真实的原因。这样的房子，你反倒不应该考虑，如果你不想浪费时间的话。美国毕竟是个市场经济，而且，信息的流动也比较畅通。也就是说，市场是有效率的。 一位很精通佛罗里达房地产的白人朋友告诉了我一个例子。在泡沫膨胀时建起的漂亮小区，那一栋栋当时价格高达四十万美元的海边连体别墅，最后，由于大量房主的逃亡，造成了大量的空置。结果，那些由于危机失去住房的当地穷人，就非法撬开房门，当起了免费的租客。 结果，想买房的外地投资者，在“强龙斗不过地头蛇”的严酷事实面前，只好选择放弃。这样一来，原本很漂亮的住宅，就变成了流浪汉的集聚地了。除非政府方面能够出面来清理这些非法的入住者，否则，那样的住房，即使再廉价，我不知道你买下只后又能够干什么用。再说，对于政府的作为，在这个危机依然存在的时刻，你能够有很多的期待吗？特别是，一边累积的是地方拥有投票权的“地头蛇”，另一边站着的是只有钞票的“阔佬”。 在外地买房子，是一个很有蹊跷的活路，你不能够只凭勇敢和运气。很多在房地产投资上成功的人，基本上都有“地利”的优势。“天时”在很多时候还没有“地利”有价值。 如果你真的喜欢这个行当，好好的做些该做的实地研究，才能最终给你增加必要的胜算几率。下面这篇文章颇有价值，贴出来给大家一个参考。
附录：为什么说现在最好的投资是银行屋 来源: 华尔街日报 于 10-08-25
从GDP指标来看，经济衰退已经“正式”结束。股市从2009年3月的底部反弹至今已累计上涨了50％。黄金和白银的价格也已经大幅上扬。那么，目前硕果仅存的价格仍处于低位的资产是什么？答案是：房地产。 当然，美国国内大部分地区的房产仍不具备投资价值。截至7月，月均住房止赎案例的数量已经连续17个月超过30万，而失去房产的业主数量本月又再次攀升。但房地产市场的区域性特征终归很强，不同的城市、社区乃至具体某处房产，房价“触底”的时间都不尽相同。我认为，在很多地区，现在是入市的好时机了。 大多数人会认为我的建议为时过早。那么下面我将给出三条理由，说明现在出手将占尽先机。 第一，绝望的卖家。当然，这里所说的卖家不是业主，业主们已经麻烦缠身。我们说的是绝望的提供按揭贷款的商业银行。各家银行不良资产处理部的办公桌上、文件柜里、地板上，到处堆满了早该处理的有关法拍屋的卷宗。这自然给为数不多的买家提供了极大的议价优势。 第二，竞争小。大多数人都没有耐心和精力走完短售屋（short sale）──法拍屋（foreclosure）──银行回收屋（real estate owned，简称REO）的整个流程。多数地产经纪也不愿如此大费周折。但凡事总是两面的，对于那些有耐心，愿意做功课的投资者来说，只要你能守得住，回报肯定是丰厚的。 第三，房贷利率低。如果你相信通货膨胀即将到来（当然，我是坚信不疑的），那么目前以极低的固定利率借入资金可实现最低4倍，最高32倍的资金杠杆效应，真是好比有人把钱白送给你。就在撰述此文的同时，30年期的抵押贷款固定利率已经跌至令人难以置信的4.5％，创下39年来的新低。而且每周似乎都可能会形成一个新低。 所有这些趋势都表明目前是抄底的好时机。如果这还不够诱人，请记住，只要在所购买的短售屋或银行回收屋中住满两年，你因出售房产所获资本利得中的50万美元便可享受免税。在此期间，你可以将现有的住房出租，或者轻松地在纳税清册上变更一下居住地址即可。两年后，你再卖出银行屋，就可以钱包鼓鼓地搬回到原来的住所了。 随着夏天的结束和劳工节假期的临近，现在是该认真考虑一下在萧条的市场上低价购入房产了。房地产市场的季节性特征明显，9月之后，购房者的数量还将减少。随着新学年的开始和天气逐渐转冷，很多潜在买家放慢了出手的速度。 风险当然是存在，而且不是所有的房产都值得投资。那么怎样才能买到最划算的房子呢？ 首先，短售房通常最具吸引力。但购房人通常要耐下性子和贷款银行负责短售业务的相关人员相互较劲。在法拍开始之前，你以低于业主所拖欠的贷款总额出价，大多数业主都渴望成交，因为这样做对他们的信用记录影响较小。随着法拍之日的临近，业主通常无法赖着不走。如果他们想要一些甜头，你可以提出负担搬家的费用，甚至是购买一些业主的个人物品，比如家用电器或是除草机，条件是他们不能在你搬进去之前毁坏房屋。 购房前，你要首先研究一下原业主的购房价格。以美国银行（Bank of America，该行接管了住房贷款公司Countrywide）和摩根大通（J.P. Morgan，该行合并了华盛顿互惠银行）为例，只要你以原业主拖欠的贷款总额的八折价格付款，两家银行麻烦缠身的贷款部门通常都会一口应承你的出价。 假设你中意的房产符合以下情况：原业主在楼市火爆的时候以全额贷款的方式高价购入房产，那么，你的出价应低至贷款总额的二成至三成，才算得上是一笔好买卖。每次出价，你都应该故意压低价格，然后等着卖家还价。当然了，银行面临的损失越大，他们促成短售的积极性也就越低。换言之，房产进入法拍的可能性也就越大。 其次，在得到当前业主的同意之后，直接联系银行的短售部门。大多数银行显然都是以每小时10美金的低薪，从大街上随便雇了一帮人来处理那些有如潮水般的文件，他们当中多数人听声音好像就是些22岁、还跟父母合住的小年轻。这些菜鸟对房地产市场知之甚少甚或一无所知。所以只要耐心，利用对方的无知，你一定能捡到大便宜。 最后，务必弄清房产进入法拍程序的准确时间。短售部门同负责法拍的部门互不往来。在前者看来，后者有如浩浩荡荡穿过麦田的一队没头脑的蝗虫大军。通常情况下，离法拍开始只有三天的时候，短售部门的业务员很有可能开始恐慌，并接受你较低的出价。如果没有，法拍流标的房子还会回到“银行回收屋”部门，并在某位房产经纪的名下挂牌出售，到那时你还能再次出价。 当然，购房时还有许多其它需要考虑的因素：比如委托承包商检查房屋的质量状况，比如核实相关的法律和保险信息。请记住，不要仅仅因为价格低廉而看上某处房产。 眼下投资短售房和银行回收房并非易事，但考虑到高达50万美元的免税额度，这笔投资还是物有所值的。所谓免税，指的是因出售首要住所而获得的资本利得可以免税，前提是从房产交割的那一天开始往前算，此前五年里，夫妻双方至少在该住所中住满两年。 为了用足这50万美元的免税额度，你所买的房子可不能只是位于郊区的，总价不过15万美元的普通住宅。要想有高收益，必然还是要舍得投资。好在这也并非不可能，我就注意到好些位于高尔夫球场旁的大宅已经进入法拍阶段，原来的成交价约为80万美元，原户主还有64万美元的贷款没有还清。如果你能以六五折的价格拿下，那么你只需缴付41.6万美金（64乘以65%）。两年后，随着通货膨胀的加剧，如果你能以97.5万美金卖出，那么恭喜你，其中50万美金无需缴纳任何税费，然后你就可以喜滋滋地搬回老家了。 怎么样，不错吧。 Michael Murphy |