讨论一下房产管理和远程房东的利弊. smlandlord2022-01-13 06:10:00

其实这个话题，猴哥的管理篇已经说的太好，我今天想说的，就是我自己的经验.

猴哥说的，房东是一个生意，也是一个事业，第一步是管自己，第二部是管经理人，第三部是管理管理公司.

穷人掏粪，开始都是亲力亲为，到了一定程度，就需要开始挤几下别人的奶，管理人其实不比管理物业更轻松，我的工人，最长时间的已经跟了我19年，我觉得应该尽量尽早培养自己的团队.

一般来说，我觉得 for every 30_40 doors, can support a part time office help and a part time maintenance person.

我自己的系统，每个 district manager都是我亲自培养出来的，我的物业，主要在 northern Indiana, 分成4个部分，core部分, 这个是我家领导管的. 南边部分是5个 properties 240个门，管这个部分的，原来是个HVAC老板，生意破产后跟我. 中部地区的，三个物业，是跟了我19年. 然后 Fort Wayne地区，200多门，管理的是夫妻两人， 女的是菲律宾人，我公司里面最最最重要的人，她比我还清楚我的财政状况，她在菲律宾的时候是个高管，管着100多人的CPA，嫁到美国，走投无路到我家餐馆来企台，我现在付她夫妻两个人16万多.

这4个人，是我直接管理的，他们下面，各有8-12人，其中，每个物业的onsite manager，这些小manager，我一般是 free rents + 1000-2000 一个月的工资，他们的工作，非常简单，只是需要 follow procedures, 1. 收房租，然后fax到总公司 for book keeping, 2. Coordinating and maintaining repair schedules, 3 evictions. 然后就是维修工人，我一般50个门一上的有一个专门的维修工，其他的是 travel maintenance workers, 这些都是比较专业的维修工，我有自己的hvac，电工， plumber, framer, roofer, 这些都是各个物业都去，住就是基本上我们自己的酒店.

我以前说过，我一般都不建议 long distance landlord, 我喜欢手心之中，手臂之长，我这几年开始在芝加哥买入，所以芝加哥是我的第5个地区，也是因为找到一个非常能干的partner，我才能放心的芝加哥买入.

Long distance landlord，在大部分地区，长期来说可能operating亏钱，基本上就是投资operating给PM赚钱，自己可能赚个升值.

我的setup，我可以一年6个月到处浪，我一年大概gross 8_8.5 million in revenues, 我希望未来2年内可以每年达到营收10个米，但是因为到底还是自己生意，是完全不管那是不可能的，所以我觉得掏粪生意，没有百分百的 passive.