七谈众筹，GP/PM/LP的退出机制 smlandlord2022-10-12 17:48:00

这两天好几个朋友问想要1-4的底稿，其实我没有，我就是无聊在家无聊的写几段，随意的写，写完不喜欢就删了，免得害人，这两个星期我家装修，所以有空，下个星期又出门了，欧洲埃及两个星期，欧洲去了无数次了，埃及是第二次，俺穷人出门基本靠撸，吃饭基本靠蹭，花钱基本靠借，呼吁各种富婆来包养一下….

事实上，众筹很多时候，GP其实就是给自己买了个工作，而且这个工作还不能随随便便就能quit的，楼下一位朋友说到的，前期工作都是领头人自己的risks，前期开销都是GP自己的开销，当然项目成功了这些开销都是可以报销.

小的众筹，GP基本上会兼顾到管理，老实说如果PM 不是 boots on ground,我也不会投，所以我外州的投资，都是必须有 local partners onsite 的.

大的众筹，特别是新一轮的华人众筹，没有管理的经验，只能是把管理外包，这个其实和买个小房找个PM一样道理，我基本上不建议 long distance landlording, 我一般对新人的建议都是，手臂之长手心之中，如果事事外包，这个 operation基本上是不能赚钱的，同样的道理，很多新的众筹，因为这两年房价高涨，他们的目标是快进快出，狠狠的割一波韭菜，卖了大家分钱，所以很多 operational costs都是预先筹好，但是未来几年这个模式并不看好，所以基本上凡是房产ETF/PE/cloud funding都不值得一提.

现在网上好多的众筹，有各种的rumors，所以人人都认为众筹就是坑，其实说到底，就是退出机制的问题.

众筹的退出机制，基本上没有，不像REIT/ETF一样可以随便买卖，所以你想投资，所以钱不能生活必须而且要准备长期抗战的.

我自己也做一些众筹，当然现在不怎么找新LP，老实说，拿别人的钱，心里负担很重的，我坚决的can not and will not risk other people’s money, 所以我以前做的项目，都是必赚才拿别人的血汗钱，凡是有一分risks的，都不能拿，所以 knock on woods, 基本上皆大欢喜.

退出机制，众筹只能有两个方面，1卖了2重贷. 如果卖了项目赚钱当然大家都高兴，如果亏钱大家就没下一次了.

重贷，这个也是很有意思的，一些GP在这个过程中，现在网上流传的股权更改的问题，就是其中之一. 钱退回去更改股权，那是坑人，当然OA签了告也赢不了.

公平的做法，当然是重贷 return capitals， burger money减少但是股权依旧，这样大家更高兴.