二说穷人赚钱基本靠哄… smlandlord2022-10-19 20:19:00

前面说到穷人花钱基本靠借，今天说说穷人赚钱基本靠哄，其实我更想写的是穷人出门基本靠撸，撸信用卡我才是最有心得，我一年旅游 budget 10万刀，积分可以顶一半， LOL.

赚钱无外就是开源节流，top line and bottom line, 但是开源，top line我觉得更重要，就是买买买.

上次写完有问 assumable mortgages, 两房的，就是 Fannie and Freddie家的，都是 assumable.

今天就重点写两句两房的公寓楼贷款，Fannie and Freddie, Fannie的更普遍，Freddie 喜欢的是 owner/operator，rate也比Fannie好，但是 paperwork更多.

和SBA不一样，两房都是需要通过 brokers,自己是不能直接申请，一个好的 broker可以为你节省时间，他们知道如何去帮你贷出更多的钱，Brokage fees usually 1-1.5% of the loan, this is in additional to the lender origination fees.

两房的贷款，都是non recourse,估价是直接和PnL挂钩，所以大公寓楼重贷，PnL都是 polished，怎么做就是各司各法.

两房的贷款，full doc, 管理经验，身家清白，缺一不可，经常会想要45-90天的close time.

如果通过了调查，你会收到新的 term sheet, 这个时候你就基本成功了，大部分时候你要先付half percent的 loan origination fee, 然后要求新的 insurance coverage, 两房的保险 coverage 比一般银行要求更高，各种的 requirements，准备比原来的保险贵30-40%.

然后就是 pre closing inspection, 有时候他们就用原来的 appraisal report， 这个是 determines 银行的 capital reserves, can they going to give you a number, 这个是你每个月要 pay into reserve escrow的.

一般做下来，你要准备贷款的5-7% 的费用，还有 yield maintain maintenance pre-payment penalties,
就是说你如果再重贷，这个动不动就几十上百万.

两房的贷款都是 assumable,原因是两房贷款以后就把贷款拍卖了， 你的银行就是个 servicing broker, 后面的 investor,一般是个投行或者保险公司.

To assume the loan, 和自己贷款一次差不多，但是比做新贷还要严格，因为你是需要和 servicing bank直接做，想成功最好还是找个 broker 帮忙填表，they know what they doing, they know that Fannie looking for, they only get pay when the loan is closed.

穷人赚钱基本靠哄，就是上哄银行，下哄员工……