这篇小文是写给新手小地主们的,老地主们就没必要再浪费时间看这么小儿科的东西了。其中有好几个问题也是曾经困惑过我自己的,写下来可以使后来者少走点弯路:
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折旧并不是可选可不选的,即便你不折旧,卖房的时候也跟你折旧过一样同样需要recapture,所以不折旧就亏了。有的人忘了折旧,或者以为现在不折旧以后就不需要recapture是错误的。
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只有建筑部分才能折旧,土地不能折旧,应该把土地价格从房价中减去。至于如何评估土地部分的价格,IRS并没有明确的规定,可以参考以下几种资料,任何一种都可以:
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房产在in service之前的所有建筑和维修成本都应该加到basis去折旧,不能在当年直接减去。注意这里的in service 不是说房客已经住进去,只要达到可以住人的状态,可以开始找房客了就可以。这里说两种特殊情况:
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如果一年中在多个时间点有improvements 或 capital expense,需要把它们分别折旧。 比如2月买房子,6月换新空调,屋顶11月换新屋顶,那么需要三个折旧纪录。
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做过1031 exchange的需要把旧房的basis转到新房,折旧方案有两种选择,或者新旧房分开折旧,或者完全转到新房重新开始折旧。 比如,旧房的初始折旧basis 是20万,已经折旧掉5万,新替代房的初始折旧basis本应该为50万,可选择两种折旧方案:
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尽管Cost Segregation大多情况下不适合小地主,但在特殊情况下,比如卖了个出租房有不少利润,同时又买了一个basis很高的新出租房,这时可以考虑Cost Segregation来抵消全部或部分利润。具体细节可以参考过去写的一篇文章“Cost Segregation能替代1031 Exchange吗”。
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即便不做Cost Segregation,也应该尽量分出个人资产,因为这样做好处多多,参见旧文“为何报税时应从房产中多分出个人财产”。
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合理利用关于维修费用的三个 Safe Harbours, 争取把满足条件的improvement 或 capital expense直接当年减掉,而不是加到basis, 详见旧文“美国投资房维修费用报税的三个Safe Harbors ”。
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购房时的部分过户费用需要加到Basis,部分不需要加,详见旧文“美国出租房购房和重贷贷款费用报税探讨 ”。
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对于新做的driveway,和landscaping等折旧期少于20年的资产,可以选择快速折旧,甚至用bonus depreciation 在第一年完全减掉。
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没有收入的土地,除非卖掉的那年,其它年份不需要报税,地产税也不能每年减掉,而只能做为卖地时的购买成本。
(注:非CPA, 若有错误, 欢迎指正!)
建宁 2022/1/19