在1986年税改之前，美国税法还没有把主动收入和被动收入分开，它们之间可以相互抵消，地主们可以任意从工资收入中减掉各种各样出租房的费用。比如如果你一年中有100万的工资收入，你只要买个大而破的物业，花100万元装修，就完全可以抵消掉100万的其他收入。所以当时，地产是富豪们避税的一个工具，有些富豪投资房产仅仅是为了避税，而不是真正想在地产上有所作为。
1986的税改堵住了这个漏洞，断掉了富豪们纯粹用房产避税的这条路子。税改把收入分为三类：
基本可以这样理解，税改前只有一个篮子，收入和损失可以相互抵消。税改后变成三个独立的篮子，只有同一个篮子里的收入和损失才可以相互抵消，一般情况下不准跨篮抵消，主动收入只能抵消主动损失，投资收入只能抵消投资损失，被动收入只能抵消被动损失。
一．被动收入
什么是被动收入呢？被动收入是不需要花费太多自己的时间和精力就可以获得的收入，戏称“睡后收入”，也就是睡觉的时候也可以赚到的收入。比如如果你和几个好朋友合伙成立公司，你只出资金，不参与经营管理，也就是说你是Limited Partner，你得到的收入就是被动收入。税法并明确规定房产租金收入属于被动收入。
表面上看，被动收入没什么特别的，因为被动收入的税率是普通税率，待遇连投资收入（Long Term Capital Gain）都不如。但被动收入有其它两种收入无法比拟的优势，就是它有巨大的可操作空间，可以合法地cook the books，每个人可以根据自己的个人情况人为地控制它的多少，甚至可以在实际收入不变的情况下，人为地创造账面上的损失，来抵消其它被动收入。所以，尽管被动收入的税率不低，但因为可以采取措施延迟交税或者把它转化成税收待遇更好的收入，被动收入仍然被认为是一种比较好的收入种类。
二．主动创造被动损失
糊涂兄曾有句名言“投资房产不为现金流就是耍流氓”。其实，偶尔耍耍流氓是不是也显得咱们魅力尚存？好的现金流并不符合每个人的利益。比如家庭收入非常高的群体，好的现金流就并不符合他们的利益，现在联邦税最高税率是37%， 如果再加上3.8% NIIT税，如果碰巧又住在像加州等州税比较高的州，州税就得10%以上，加把起来一半以上的收入都交税了，除非你真是爱山姆大叔爱的死去活来，否则你没必要这么痴情，非得把辛辛苦苦赚的钱的一大半交给别人。
所以有的时候，主动减少被动收入，或者主动创造被动损失，反而是我们短期需要努力争取的。
具体到地产投资上来说，通常可以采取的措施也不过是三种。
前两种措施是主动减少被动收入，是把目前普通税率的收入，延迟并转换为未来的Long Term Capital Gain。而第三种措施，只是账面上的减少或损失。
1. 选择增值潜力好的地区
地产投资，很多时候是鱼和熊掌不可兼得，增值好的地区一般现金流很差，现金流好的地区一般增值差。比如，两个地区：
A: 增值 0，Cap 10
B：增值 5，Cap 5
如果家庭收入低，选择A应该是个上策，因为风险低，税收也不高。但对于高收入群体，B应该是个更有利的选择，至少不需要目前交一大堆税。
2． 提高杠杆
同理，同样的房子，用现金买肯定比贷款买现金流好，而现金流好并不符合高收入群体的利益。杠杆高了，利息多了，被动收入少了，但因为用杠杆可以买更多的房产，未来可以收获更多的增值。
3． 加速折旧
前两种措施是真真正正地让被动收入减少了，而加速折旧，却是在实际收入不变的情况下，只是增加纸面上的损失。这主要是通过分开个人资产，甚至可以利用Cost Segregation来达到目的。
三．利用被动损失
1. 抵消房产利润
前年我利用一个新买的房子的Cost Segregation，抵消掉了另外一个卖掉的房子约10万的利润 ( 详见旧贴"Cost Segregation能替代1031 Exchange吗")。估计以后买房子我都会做Cost Segregation，这种账面损失可以抵消掉当年和以后可能的租金利润和卖房利润。我也建议同学们，如果买的房子的初始Basis（不包括土地）在50万以上，应该考虑Cost Segregation，因为这样可以产生10万以上的被动损失，可以用来抵消其它被动收入。
2. 抵消其它被动收入
前几年我小投资了一点私募基金，投的时候也不知道税率情况，到年底发了K-1表才知道是被动收入。被动收入是普通税率，没什么值得庆贺的，但好在房产上有被动损失，足以抵消掉这些收入。当然像我这样的低收入家庭这种差别可能不大，但如果你是个高收入家庭，又不巧投资了有被动收入的风险基金或者是合伙公司，那过多的被动收入对你就不见得是件好事，因为可能收入的一半以上都交税了，在这种情况下，用高杠杆投资一些房产，并做一下Cost Segregation，就可以抵消掉很大一部分被动收入。
3. 可以抵消$25000的主动收入
如果你是个低收入家庭，MAGI低于10万可以抵消掉$25000的主动收入, MAGI高于15万就不可以抵消了。MAGI在低于10~15万之间可以抵消部分。
4. 化被动损失为主动损失
如果你本来就是高收入，今年又有50万的RSU，那你今年要交的税就多了， 因为RSU是普通税率。但如果你的配偶能满足 Real Estate Professional的资质，再购买250万以上的房产，做个Cost Segregation，基本上就可以抵消掉50万的RSU。但要满足Real Estate Professional资质不容易，这也是IRS最容易审计的一个地方，所以必须要真正符合条件才行。
总之， 税前的钱和税后真正能到手的钱是两回事，这是很浅显的道理，对吧？！
建宁 2022/2/2