二月一日，接到一位房客发来的短信，告之想续约，问我如何计划安排。
我查租约，她家5月到期，有点早。今年不同往年，租客不安全感比较强，他们对涨租有预期，对涨幅不确定，与房东沟通也就提早了。我回短信说三天后回复。
这家是买房接手的房客，信用收入好，交房租一向提前两三天，在我心目中属好房客。作为房东，我也得到他们的肯定，给我发过语言和文字的大奖状。当然，我其实只是做了房东该做的事，对房客的致谢也习惯性地说“这是我的责任”。
昨天，我选在中午谈涨租的事，短信得到回复后，我拨通了电话。几句寒暄，进入主题，我表达对续约很高兴，感谢房客按时付租及所有配合理解房东的行为。然后
我说：大幅度的通货膨胀对现下房客和房东都是艰难时期，房租涨幅17%，我查看的实际情况这里还稍高，大约在20%。
租客说：全美国差不多都是这样，我们知道这个情况，我丈夫和我也在网上查看过出租房。
我说：我比较过同类型的出租房，这两个月最低的要价是XX，（简单地说了点情况，相信房客也看到过，高于她目前的房租三四百）。因为你是续约，我打算涨租205（涨幅小于15%）...
房客说：可行。（没有半秒钟的停顿，在我报出数目后她立刻接受。）
然后，给我发奖状，表达一系列感激，表达喜欢这个房子，又遇上好房东，不想搬家。语气听得出高兴和轻松。
我也表达感谢，并说，希望通货膨胀能够降下来，希望明年我不再如此大幅度地涨租，直言我对好房客一向会低于市场价。
她又感谢，重申了她丈夫会修理，小事不会麻烦房东。
接下来，我把上一个房东不要求的房客保险提出来。一是德国牧羊犬属攻击性强的狗，二是本地在飓风地区，房客保险的保护性更强。
她重点介绍了这条受过严格训练的服务犬（听得我真希望也有这么只狗，至少让我跟牠玩玩也好。我上门三次，夫妇总有一人带着狗回避，只有一次远远看过一眼。之前卖方和房客都当我不知道有狗。）。她同意买保险，我感觉她依然没太明白房客保险，有时间再跟她解释一次。至此，房客可以放宽心了，这条德国牧羊犬不再是出租房里的“黑户”。其实我早在自己买房东保险时就坦白过租客有德牧。
整个过程不到十分钟。相信房客对结果满意，我也满意。这次涨租也几乎决定了三个月以后隔壁另一房的涨幅。
当然，我涨租不是随口就来，事先会先了解市场和做算数。这总共400的涨价，200会用于预期的地税和保险涨价，100会进入维修备用金，为通胀后的维修费提升之用。100会落入我的口袋，让我能毫无抱怨地支付我生活中通胀带来的涨价，保持我的服务热情，在解决问题后总能平和说：那是我（房东）的责任。