股市和房市的投资回报率比较 圭妈2022-03-30 06:50:32

股市和房市哪个是更好的投资？这是一个经常被讨论的问题，见仁见智。今天又在投坛看到相关的话题，我刚才正好在网上搜了一下历史数据。

SPY是1993年1月开始作为ETF交易的，最初开始交易的价格是$43.94, 去年年底的价格差不多是$474，也就是28年涨了大约10.8倍。再来看美国的中位房价，从1993年的$125000，涨到去年第四季度的$408100，在28年涨了3.3倍。以下是SPY和美国中位房价的历史走势图。

你也许会说房价的涨跌是非常地区性的，我相信在过去28年，加州的房价涨幅一定大大超过3.3倍。但是，从另一方面来看，在股票市场，个股的差异也许更大，有些个股会清零，有些涨了1000倍都不止。我们在这里比较的是最有代表性的大盘股指和美国全国的中位房价。

你也许也会说房产投资可以利用杠杆。其实，做股票也可以用杠杆，例如SPY的3倍做多ETF UPRO以及QQQ的3倍做多ETF TQQQ。从理论上说，如果SPY在过去28年涨了10.8倍的话，3倍做多SPY的回报应该是10.8倍的3倍。

正巧刚才看到老朽说了他前老板在1993年买的公寓楼，我受到好奇心的驱使，查了一下1993年的贷款利息和公寓楼的cap rate。当时的投资房30年贷款利息在7.5%左右, 而加州橙县地区的公寓楼cap rate是在8.5%到9%之间。因为Huntington Beach是属于好区，我就以8.5%的cap rate计算，假设每年租金涨幅5%，首付是30%，每年的保险，地税，修理费上涨2%左右，另外，随着这28年来利息的下跌，去年年底时公寓楼的cap rate不会超过4%。根据这些假设，我算出这28年来的涨幅大约为9.6，是过去28年全美中位涨幅的差不多3倍，如果假设首付以及其他购屋和贷款费用是房价的30%的话，加了杠杆的涨幅约为32倍，和SPY的3倍做多ETF的涨幅很相近。当然，你也许会说这里面还没有包括房租收入，也没有包括房价升值之后 cash out出来再投资的回报率。其实，SPY也有红利收入，还可以靠卖 covered call等期权交易获得额外收入，而这些收入也可以再投资利滚利。为了不让计算变得太复杂，我就只计算了简单的升值。

搜索这些数据和计算纯属好奇。我的结论是股市和房市的收益是差不多的。青菜萝卜各有所好，做股票的嫌掏粪太麻烦，做地产的不喜欢个股的波动性太大。我认为股市也好房市也好，最重要的是坚持价值投资，不炒作，长期持有，长线是金。