2 bed/2 bath condo 1000sqft。十年多前买的，第一个房客一直住到现在没换过，租金从1000开始，涨得少现在才1250，HOA这十年涨了一次从260到275。房客不错，除了大概一年一次的必要维修基本不找我，这几年冰箱炉子陆续都换成比较好的不锈钢的。现在房租市场价大概1500－1600。当年是银行房7万买的，加装修成本到了7.5万，前些年大概就是十多万感觉没怎么涨，所以也没想卖。最近查了下，去年底今年初有好几套2 bed/1 bath的成交在20－23万之间，我这个2 bed/2 bath多年没装修的可能22万左右。
我产生想卖的念头，主要是怕利息升高房价跌以后，condo会跌得比较多，也不容易卖掉，好像condo的贷款一般比house要难。但算了一下卖房的账，好像过程也损失不少，大家看我这样的算法对不对：
假设能卖22万，原始成本7.5万，大头是capital gain tax，condo金额不大再说也不想马上去买其它房，所以不打算用1031 exchange。过去十年报税共有32000的depreciation，我的理解根据depreciation recapture，这个depreciation应该要从成本减去，造成这32000也变成了capital gain要交税。这点请大家指正！
卖房费用：经纪费6％是13200（按常规，不考虑自卖），卖前刷墙换地毯等必要装修算5000，律师费交易税费等算2000等，共20200
所以capital gain为：220000（卖价）－20200（卖房费用）－[75000（原始成本）－32000（depreciation recapture)]（税务成本）＝ 156800 。 如果fed capital gain tax rate 15% + state tax rate 5% = 20%， capital gain tax就为 156800 X 20% =31360
这么算下来，卖这个condo的总花费就是 20200（卖房费用） ＋ 31360（tax)＝51560。这要condo价格跌5万才能打平，是否值得去花时间精力折腾一次？
如果继续出租的话，现在的房租1250也是鸡肋，去年刚从1150涨到1250（前面好多年没怎么涨），今年老房客也不好一下子涨好几百，那可是涨20％＋了，他们住这十多年从2人家庭增加了2个孩子变成4人家庭，按时交租不找麻烦。但地税保险等都在涨，如果房租涨到市场价1600，老房客搬走再招租，也需要刷墙换地毯装修等花5000，外加空置一个月。
所以是卖房还是继续出租呢？如果继续出租，给老房客涨租到多少合适呢？