jenning2022-08-27 22:44:52

人是地球上最聪明的动物,很多问题理性地分析一下其实很容易得到答案,然而有些人却懒得思考,脑中是一团糨糊。要不,咱也来捣捣?!

先讲两个法则,这里不妨无耻地称之为宁氏法则。

法则一:理财的目的不是为了少缴税

理财的目的是为了得到最大税后收入,而不是仅仅为了少缴税。如果仅仅是为了少缴税,那收入为零肯定不需要交税。如果有选择的话,大多人更愿意选择挣100万并交50万的税,而不是收入为零,因为这样至少还有50万会进到自己的口袋。这个绝大多数人觉得容易理解,尽管有极少数人在这方面偶尔也仍然会犯糊涂。

法则二:理财的目的同样不是为了少支出(少债务)

同样,理财的目的是为了获得最大利润(或财政盈余)。财务上有收入,有支出(债务),两者的差额就是利润:

  利润 = 收入 – 支出

理财的目的要使收入和支出两者正的差额(盈余)最大,而不仅仅是支出最少,就如同理财的目的不仅仅是为了少缴税一样。

支出就是债务,所以从这个意义上讲,贷款和地产税、保险、水电费等一样,都是债务,我们生活中不存在绝对没有债务的情况,就是你躺在坟墓里睡大觉也不是免费的。

当你有4千元收入的时候,你的支出可能只有3千;而当你有3万支出的时候,说不定你的收入已经达到4万了。一个支出是3千, 盈余是1千;另一个支出是3万,而盈余是1万。如果仅仅比较支出,3千当然比3万少,但大多人应该更喜欢1万的盈余,而不是1千。

合理地利用债务是会增加支出,但可能会增加更多的收入。

Financial Freedom is More Important Than Debt-Free!

讲完了两个法则, 我们来分析几个问题。

1.  为什么早还掉贷款并不见得是明智之举

如果有一个投资机会,每年会有10%的现金回报,同时有人愿意以5%的固定利率无限期地借钱给你,并且只需要付利息。很容易算出,如果借100万的话,每年的投资回报是10万,但需要付5万的利息给别人,也就是说每年会有5万的净利润。

在这种情况下,如何做才符合你的最大利益呢?当然是,永远都不要还借的钱,只要早还一分,早还一天,都不符合你的最大利益。不要说,100万贷款太多,对我来说压力太大,还是先还掉50万,这样可以每年省2.5万的利息。早还掉50万,是可以省2.5万的利息,但同时也少了2.5万的利润(记住法则二了吗?)。

另外,还有通胀带来的货币贬值,若以每年3%的通货膨胀率,1美元30年后的实际购买力只有: 0.97^30 = 0.40。也就是说你今天借了1元,30年后实际还的只有4毛。

2.  贷款期限到底是长好,还是短好

有很多人在纠结贷款到底是选30年,还是15年,因为一般情况下30年的利率高,选15年的可以省些利息。

我们来看三种情况。

Case 1: 投资回报10%, 30年利率5%, 15年利率4%

如果以15年4%利率借10万,贷款月供是740。

同样的月供(也就是说同样的借贷力),30年利率5%可以借到14万。

15年贷款第一年的利润是:

    投资回报-利息=100000*0.1-100000*0.04=10000-4000=6000

30年贷款第一年的利润是:

    投资回报-利息=140000*0.1-140000*0.05=14000-7000=7000

30年贷款尽管多付了利息,但是多了利润,所以30年贷款更好!

Case 2: 投资回报6%, 30年利率5%, 15年利率4%

15年贷款第一年的利润是:

    投资回报-利息=100000*0.06-100000*0.04=6000-4000=2000

30年贷款第一年的利润是:

    投资回报-利息=140000*0.06-140000*0.05=8400-7000=1400

30年贷款既多付了利息,也少了利润,所以15年贷款更好。

Case 3: 投资回报10%, 30年利率5%,15年利率2%

如果以15年2%利率借10万,贷款月供是644。

同样的月供(也就是说同样的借贷力),30年利率5%可以借到12万。

15年贷款第一年的利润是:

    投资回报-利息=100000*0.1-100000*0.02=10000-2000=8000

30年贷款第一年的利润是:

    投资回报-利息=120000*0.1-120000*0.05=12000-6000=6000

30年贷款既多付了利息,也少了利润,所以15年贷款更好。

小结:从前面分析的三种情况看,第一种情况30年的好,后两种15年的好,这是否意味着15年的更好呢?答案是否定的,因为第一种情况最符合实际情况,后两种情况并不符合实际情况。因为房子每年的增值加租金利润非常接近10%(第二种的6%不符合实际情况),并且30年的利率跟15年的利率差别也不会那么大(第三种不符合实际情况,30年5%,15年2%,实际利率相差不会这么大)。

这就是为什么在通常情况下,贷款的期限一般是越长越好,那些只因为30年贷款需要多付利息而选择15年的人,只看到了法则二中的支出,而对更重要的利润置之不理,只能说是想偏了!

3.  只能活20年,为什么还要30年的贷款

这是个比较有趣的问题,因为这是个心理问题,或者说是脑袋瓜的问题,实际上跟钱关系不大。  

且不说每个房子平均六七年就会重贷一次,实际上在2000年以前,美国人一般六七年就会搬一次家,现在呆在同一个房子时间久了,一般在十几年以上。

暂且假定既不搬家,也不重贷,那只活20年,还有必要贷30年的吗?

首先,你要问你自己,当你20年后躺在坟墓里睡大觉的时候,你真的还那么在意没付完的贷款吗?!你是不是更应该在意,在你没进坟墓之前,有足够的钱够你挥霍和享受的!

再者,就算你想把房子转给子女,还没还完贷款也不是个问题。假定你去世前房子价格是100万,还有30万贷款,并且你还有30万现金,你当然可以选择付完贷款,把没有贷款的房子转给子女。但即便你不还完贷款,把一个有30万贷款的房子,再加30万现金转给子女,也没什么大的差别。子女仍然可以选择继承贷款,或者重贷,或者用那30万还完贷款, 或者卖掉房子。

另外,说不定不到20年你早把房子给卖了, 并且有钱的话你可以随时付完房贷。

所以,这个问题其实是个错误的问题,正确的问题应该是:你手里现金的回报率能不能超过贷款的利率?如果不能,就还(假定还了后你仍然有足够的生活资金);能,就不还!

我的,浆糊捣完了,你的,明白?!

建宁 2022/08/27

不声不响2022-08-27 23:52:00
思路清楚
ljty12022-08-27 23:53:00
好!
南沙翁2022-08-28 01:33:33
讲得很清晰透彻
QinHwang2022-08-28 02:09:14
是这样。没有正现金流,一天的贷款都不该有,还谈什么15年30年。
攀攀妈的房产经2022-08-28 02:34:26
建宁的总结都是金玉良言,很多朋友都不是为无知而误,偏偏一些自以为是的尝试性错误
吃货992022-08-28 02:45:26
思路清晰!讲的明白!
red_flower2022-08-28 02:46:09
好文,每次都认真地读完
MYTA2022-08-28 03:11:18
30万貸款的房子加30萬現金 何無債的房子不一樣吧,只是在這一點上一樣
jenning2022-08-28 03:20:15
子女继承的都是100万资产,若继承贷款,贷款有利息,30万现金也可以有回报。
家有好宝-夏静子2022-08-28 03:50:00
前两年贷款利息2.5,30年,老公说绝不早还,这干到退休也换不完了:(
jenning2022-08-28 04:27:23
老公明白人,赞一个!
柠檬椰子汁2022-08-28 04:49:54
绝对不还,可是也搬不了家了,被2.5%拴住了。
kcfx2022-08-28 05:00:00
赞,谢谢分享!
G&G妈2022-08-28 07:11:48
这账算得门清
新手地主刚上路2022-08-28 13:19:50
贷多少款应该从风险角度来考虑,从收益上考虑当然是要多贷
Progressive2022-08-28 13:39:05
子女继承贷款没有听说过唉。人去世了贷款就wipe掉了吧?但是银行不是慈善机构,你贷的是房子的抵押贷款,
Progressive2022-08-28 13:52:17
愿意给银行打工咯。长远是不是划算还难说,因为银行先拿到了利息钱的大头,留下的债还是你自己的,15年以后你真正开始偿还
jianchi90902022-08-28 15:38:20
数学不好是不是不合适做这些,我看了三遍还是觉得没理解。
古来万事2022-08-28 15:57:47
是这样。
jenning2022-08-28 16:44:13
就算不准assume loan, can refinance, pay off or sell
jenning2022-08-28 16:46:40
那只说明写的不够清楚,haha
jenning2022-08-28 16:47:12
+1
九月思乡2022-08-28 18:20:00
那投资收益率要高于贷款利率多少30年贷款才比15年更划算呢
jenning2022-08-28 18:53:32
利率不一样结果不一样, 30年对15年的是7%对6%, 还是6%对5%, 还是5%对4%,会不一样。
Lee55882022-08-28 22:05:00
我过去用Excel比较四个可能:用现金买了,用贷款买(10、15,或者 30年). 结论是十年贷款最好。
Lee55882022-08-28 22:07:00
可是坛里的大侠们,比如老朽,都偏爱三十年房贷。
天下攘攘2022-08-29 00:37:41
我律师怎么说父母死亡情况下,孩子可以继续还贷款不用refinance 啊?如果父母活着转给孩子,孩子必须refinanc
jenning2022-08-29 01:59:29
好像你说的对, 可以 assume loan
Ela2022-09-25 22:38:34
人是地球上最愚蠢的动物