房产的法律保护和LLCs的设置 tallcuterich2022-01-03 07:46:00

首先，我不是律师，我只是自己在最初开始生意的时候14年底，做了一些研究，做了如下设计，来保护房产。本文只是探讨一下，非指导，不付任何法律责任。

我的理解房产的保护大概是四重：

1. 保险，水险，伞险。绝大部分的意外都可能在这个层面解决。解决不了进入2.

2. 房产所在地的LLC，此LLC持有本地房产。一般有LLC, 想要找你打官司，一般会比较费劲。即使真遇到职业的律师，即使输了，也很大可能会把liability 把自己个人和这套房子分开. 如果再遇到非要刺穿LLC。那么就到3.

3. 在对房东和企业家有利的州设置一个母LLC. 此LLC被你拥有，或者被你和配偶，孩子拥有。然后此LLC再去全资拥有你房子所在州的LLC。假设在第二步被原告方刺穿。那么进一步追诉到此母LLC，比如内华达。那么原告方需要到母公司所在地再次诉讼。这就对企业主很有利了。如果再输。很大概率停在这个llc层面。

4. 最终的保护。是债务。如果一套房子是100% paid off. 那么原告方非常有动力来取得这套房子。如果这套房子是个空壳子。值100万，结果欠99万。原告方也没多少动力搞。这里我看到过很极端的例子，有人自己搞了一个贷款公司llc，借贷给自己房产holding llc.让自己的房子时时刻刻都是空壳。所有的equity全部放在借贷llc里。让liability 和资产分离。

回到我当年开始的设计。

1. 我在内华达开了一个母公司，我和老婆两人各自占50%.

2. 在我做房产的州，非内华达，开设了很多LLC. 每一个LLC大概放10个房子进去。放满就再开一个新的llc放。这里的思路是，最好的保护当然是一个房子一个llc最好，但是这样就会造成llc太多，本地房价也便宜，不值得。但是，如果一个llc放入太多房子，那么万一这个llc破产，或者被告倒，那么这个llc所有资产就挂掉了。

3. 在我房子所在的州，开设一个property management LLC。此LLC为空壳公司。被母LLC全资持有。本地所有其他holding LLCs是此PM LLC的客户。此PM LLC无资产，但是PM 所有员工，师傅，从这公司管理走账。一旦PM出事，此LLC可以随时舍弃。

4. 一个专门做装修翻新rehab的公司。和3一样的设计。

另外，涉及到遗产规划。这个内华达母公司可能不会再增长了，稍后会把这个母公司放入到trust里。

然后会再内华达再开一个LLC, 我和老婆占很少股份，大概各5%.剩余的股份给孩子。然后我做GP. 之后的设置应该和第一个母LLC一样的。希望通过这样的设置，在之后的运作中所有的增值，赚的钱，在我在世时，我来控制。但是90%的资产直接属于后代。当我和老婆走时，可以规避掉所有的资产税。这一条是我最近和老班主学的。目前正在思考具体的细节。