向各位前辈请教几个问题，请不吝赐教。感谢！
本人现有一套自住房一套出租房，均为SFH, 总净值接近100万。以前不懂利用房子的价值买房，都是凑够了现金首付，才买的房。在这个论坛学习了很多，才知道还可以更大胆些。所以有如下的问题：
1. 我计划今年在达拉斯地区再买入一个投资房，但是不确定什么时候买，也不确定是否一定买，在等好的deal，也许永远等不到那就不买了。投资房的首付可能缺6-8万左右。我现在的投资房是30年固定3.125%, 自住房去年refinance过是15年固定2.5%，应该都是不错的利率。像我这种情况是否申请HELOC最好？还是Home equity loan? 还是Cash out refi?
2. 如果申请HELOC，是找我之前买房的loan agent，还是直接去我的开户银行(BoA) 还是自住房的mortgage lender? 现在是不是HELOC都不允许购买投资房？
3. 之前考古记得有前辈说HELOC一定要贷能贷到的最高金额，为什么？比如我只需要10万现金，但是可以HELOC50万，那应该是要贷50万吗？使用了HELOC贷款后就一直按照总贷款额收利息吗？还是说就只收花掉的那部分贷款的利息？
4. 如果我今年没有买投资房，就是说我没有使用HELOC贷款，除了closing cost/管理费(if any)，我是无需支付任何利息或其它费用吧？如果明年或者以后决定根本不买，HELOC贷款可以退回吗？如果不能退，我也是无需支付任何利息和费用，对吧？
5. 最后2个问题和HELOC无关：大家在计算家庭净资产里面房产净值的时候，是市值-贷款额，还是市值-贷款额-卖房中介费(6%)。两者相差很多啊。
6. 我之前的投资房买的早，月现金流可以达800-1000，但是达拉斯地区现在很难找到正现金流的投资房了。运气好的话可以持平或者100-200现金流。不知道北德州未来几年升值前景如何？今年买会不会买在山顶上？
不好意思，一次问的问题太多，因为要学习的东西太多了，万分感谢各位前辈！