美国投资房维修费用报税的三个Safe Harbors jenning2022-01-06 22:31:37

按照美国税法，投资房的各种维修费用在报税时必须要分出是维修（repairs）还是改进（improvements）。维修可以在当年直接减掉，而改进则必须一年一年的折旧。所以费用是维修还是改进，干系重大。关于如何分类，IRS Publication 和税法书里都有明确说明。一般来说像换新屋顶，或换新空调等属于改进；而换掉部分坏掉的瓦片，或者修好不工作的空调等属于维修。

地主们当然希望可以把越多的当做维修直接减掉，但IRS可不这么想。尽管IRS大部分时间都扮演着坏人的角色，但他们偶尔也会发发善心，给地主们，尤其是小地主们一点恩惠，更重要的是可以减轻一下他们执行这些税法的负担。于是IRS在2013年颁布了（2014年开始实施）关于维修费用的这三个Safe Harbors， 只要满足其中的任何一个，维修和改进费用都可以选择在当年直接减掉，不分类别。

具体就是说，只要满足规定或是费用低于一定门槛，小钱就没必要再分维修还是改进了，统统允许在当年可以直接减掉。其实这也合乎情理，比如说你花20块钱买了个新电器，显然应该算是改进而不是维修，但如果连这么点小钱还得每年去折旧，还不烦死人！

这三个Safe Harbors，应该按照以下顺序来逐一检查是否满足：

1. Safe Harbor for Small Taxpayers（SHST）
2. Safe Harbor for Routine Maintenance
3. De Minimis Safe Harbor

下面就分别谈谈这三个 Safe Harbors。

1. Safe Harbor for Small Taxpayers（SHST）

若要满足Safe Harbor for Small Taxpayers，每栋房子建筑物的 “Unadjusted Basis”要低于100万，并且每年的总维修费用应该小于以下两者的最小值：

• $10,000
• 建筑物“Unadjusted Basis”的2%

这里的Unadjusted Basis， 是指房子的购买费用，减去土地的价格， 再加上后来的改进（improvements）。

举个例子：