【晚约】农村翻新做“米房”的一些要点 可口可言2022-02-01 04:59:05
我住农村，没有住过米房，但是按没有吃过猪肉，也见过N多猪跑的说法，think out of box，还是说叨几条：
农村米房是要有独特卖点，而且要稀有，很难复制。这样才具备“人无我有”最吸睛的卖点。
1）风景：农村的米房必须有一些得天独厚的location带来的风景优势，比如：临湖，湖景套房，这个优势显而易见。有些城市围绕一些大湖，米房此起彼伏。甚至有业主买下两个相邻的临湖小破房，推倒了，建一个几米的豪宅。再比如我们村最近挂售的一套1米多点的米房，全红砖外墙，紧临高尔夫球场和一条小河，一般这类房都是6000尺起步吧。捆绑的地段带来的风景优势验证了不可复制性，无论挂靠水景还是山景。
2）扎堆成气势：米房也是要有集结效应的。比如我们农村有一个城市的某条老街，结集了N多百年大号老洋房，设计风格迥异，用料维护保养都属上乘，每家自成特色，绝不雷同，这些都是OLD MONEY扎堆形成的米房社区。当然，这类米房挂售的不多，一般都是家族代代相传。
3）landscaping的优势：农村的米房毕竟不是中产可以消费得起的。如果每个月雇园艺工就要1000，你会不会心疼。这户外的门面装潢和享受才见真实力。我看到一个米房，10年前买进时候大概五六十万，然后业主内部大翻新之余，外部的绿化设计走欧式庭院风格，这些红花绿草的设计，绿树如荫的环绕，加上stone patio, deck, fireplace, outdoor kitchen set ，喷泉小池塘等等，用料就很难估算了。目前我只知道一个10*12 maintance free deck包工包料就是3万起步，比前几年已经翻倍了，仅仅一个deck stairs，可以单独开价2万。此外，米房还喜欢多车库，满足富人的收藏爱好需求吧，比如收藏老爷车。某米房专门独立建了一个2000尺的车库。当然，还有环岛车道。
4）米房设计中的享受因素：米房如果没有outdoors pool, 那么hot tub要整一个吧。室内的娱乐一般都要配独立的家
5）米房中的厨房也是吞金大户，除了空间必须开阔，OPEN FLOOR PLAN之外，高档的实木橱柜，高配的厨房电器，连大理石台面，我的白玉房出租房用$37一尺的，米房至少要翻10倍有余吧。当然，卫生间也要大号按摩冲浪浴缸，豪华冲淋区等等，同理可证。主卫必须豪华上档次。另外，主卧还要配备有大号的客户定制衣帽间。
6）至于flooring，高档实木地板，大理石是刚需，高档地毯等。米房是细节决定成败。
7）米房的买家喜欢一票否决制，那么你的老房的roof, siding, windows, furnace, AC, water heater，这些不能是老态龙钟，毕竟都有相对确定的使用寿命，不能岌岌可危吧。当然，都要考虑换新，这是一笔巨大开支。此外，一般米房还有自己独立的净化水系统，不同楼层的温控和湿度控制设计等。
总之，农村的米房，如果只是地皮大，这个优势并不明显，除非你有20A以上的大地皮，毕竟10A以下的地皮随处可见。翻新做米房非常吃钱，属于大耗资金和大耗时间大炼钢的高危项目。
翻新农村米房的大雷坑就是做成“鸡肋”，土豪看不上，中产够不着，两头不
毕竟你完全不能用加州$1000一尺的小黑屋flipping思路来思考农村的米房套路。你看，HGTV的米房翻新不是在CA热门区域，就是FL海景房，TX的翻新秀都只能是几十万普通大众的房子。
个人建议：口袋不深，经验严重不足，眼光不到位，格局不大，生活观念和方式没有门当户对者，还是请敬而远之吧。
BTW，几年前，我曾放弃过一个50万不到的银行房，那个小区有部分是米房。当时研究下来，觉得自己1缺N，无法匹配到位，不能确保工程顺利完成，因此果断放弃。
忽然想到一个小故事：周国平曾邀请溥仪去家中做客。他小心翼翼拿出一个珍藏的小碗，说是高价所得的古董，专家都鉴定过了。溥仪拿过来一看，马上说，这是仿品，不是真货。周十分惊讶，问：怎么可能是假的？溥仪说，他家佣人吃饭用的碗都比这个精美，手感一摸便知。
投房：降维打击，十拿九稳；升维拼命，九死一生！
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顺祝新春吉祥，虎年大吉大利！
